甲承租乙所有之 A 地建築房屋，租期 50 年，雙方簽訂一書面契約，俟房屋落成後，甲竟將該屋出賣予丙，並為所有權之移轉。其法律效果，下列敘述，何者正確？

本題考點

租用基地建築房屋，房屋所有權移轉時基地租賃契約之法定承受。

正解理由

甲承租乙所有之 A 地建築房屋，屬租用基地建築房屋之租賃。《民法》第 426-1 條規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」甲將房屋出賣予丙並為所有權之移轉後，甲、乙間之基地租賃契約依法對丙繼續存在，丙因而承受承租人之地位，乙自得向丙請求給付租金。故選 D。

逐項排除

1. (A)

   依《民法》第 426-1 條，乙、丙間之基地租賃關係依法繼續存在，丙並非無權占有，乙不得請求拆屋還地，本選項錯在否定法定承受。

2. (B)

   《民法》第 443 條第 1 項規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」該項規範的是租賃物之轉租，本件甲移轉的是自己所有之房屋而非轉租 A 地，不生終止事由，本選項錯在誤用轉租規定。

3. (C)

   《民法》第 348 條第 1 項規定：「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」甲出賣者為其所有之房屋並已移轉所有權，基地利用權亦依法隨同承受，丙無解除契約之事由，本選項錯在誤認甲須有 A 地之所有權。

4. (D)

   丙依《民法》第 426-1 條承受承租人之地位，對乙負給付租金之義務，本選項正確。

涵攝步驟

1. 要件（租用基地建築房屋）→ 甲承租 A 地建屋；
2. 要件（承租人房屋所有權移轉）→ 甲出賣房屋予丙並完成移轉；
3. 效果→ 基地租賃契約對丙繼續存在，乙得向丙請求給付租金，丙亦不得主張自己與乙間並無契約關係。

記憶點

要件拆解

《民法》第 426-1 條規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」其要件有二：租賃之目的須為在基地上建築房屋；承租人須將房屋所有權移轉於他人。要件具備時，基地租賃契約當然對受讓人繼續存在，無待出租人同意，也不必另行締約，房屋受讓人因而同時取得承租人之權利並負擔租金債務。本題租期 50 年，《民法》第 449 條第 3 項規定：「租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。」故不受《民法》第 449 條第 1 項二十年上限之拘束。

易混淆條文對照

《民法》第 425 條第 1 項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」該項處理的是出租人讓與租賃物之情形，承受者為新所有人即出租人一方；《民法》第 426-1 條則處理承租人讓與房屋之情形，承受者為承租人一方。兩條方向相反，命題者最愛在此設下陷阱。

同一考點的其他考法

常見變形是加入乙出賣 A 地之事實，轉而測試《民法》第 426-2 條第 1 項之優先承買權；或問丙尚未辦妥房屋所有權移轉登記時得否主張承受，以及乙得否以租金積欠為由對丙終止契約。

實務見解的位置

本題各選項均可自條文字面判斷，不必倚賴實務見解或釋字補充。

【房屋與基地分屬二人時的三組規定】本題的事實結構是房屋與基地利用權分離，民法就此設有三組規定，方向各不相同。第一組是《民法》第 425 條第 1 項的買賣不破租賃，處理出租人讓與租賃物之情形；第二組是《民法》第 426-1 條的法定承受，處理承租人讓與房屋之情形，本題即屬之；第三組是《民法》第 426-2 條的優先承買權，處理基地或房屋出賣時的先買機會。三組規定共同的立法目的，是避免房屋與其基地利用權因交易而脫節，以致房屋被迫拆除而造成社會經濟上的損失。

本題 (A) 之所以錯誤，正是因為它把這個立法目的整個抽掉，讓丙一取得房屋就變成無權占有。掌握了這個立法目的，(B)(C) 兩個選項也就不難排除：(B) 把房屋所有權之讓與誤當成基地之轉租，(C) 則誤以為出賣房屋之人必須同時擁有基地所有權，兩者都與房屋及其基地利用權得以分屬不同主體的前提相牴觸。答這一族題目，先確定移轉的是房屋還是基地，再對號入座即可。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。