金錢債權人甲聲請強制執行債務人乙所有之 A 屋。下列何種情形，法院不得為「點交」？

本題考點

拍賣不動產的點交範圍與查封前既存租賃關係的處理。

正解理由

《強制執行法》第 99 條第 1 項規定：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。」《強制執行法》第 98 條第 2 項本文規定：「前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。」丙是在查封前向乙承租而占用 A 屋，其租賃關係隨同移轉於買受人，丙對買受人仍有占有的權源，執行法院因而不得為點交，故選 B。

逐項排除

1. (A)

   得點交。A 屋為乙自住，屬《強制執行法》第 99 條第 1 項所稱債務人占有的不動產。

2. (B)

   不得點交。丙於查封前承租而占用，租賃關係依《強制執行法》第 98 條第 2 項本文隨同移轉，丙有占有的權源。

3. (C)

   得點交。丁於查封後才向乙承租，屬《強制執行法》第 99 條第 1 項所稱查封後為第三人占有；該租賃依同法第 51 條第 2 項對債權人不生效力。

4. (D)

   得點交。戊是乙的保全人員而為占有輔助人，A 屋仍屬債務人乙占有，落在《強制執行法》第 99 條第 1 項。

涵攝步驟

1. 要件一，執行標的。
2. 乙所有的 A 屋。
3. 要件二，占有人。
4. (A) 為乙本人，(B) 為查封前承租的丙，(C) 為查封後承租的丁，(D) 為乙的保全人員戊。
5. 要件三，占有的時點與權源。
6. 丙的租賃發生於查封前，依《強制執行法》第 98 條第 2 項本文隨同移轉。
7. 要件四，點交。
8. (A)(C)(D) 三種情形落在同法第 99 條第 1 項所寫的占有形態，(B) 則因租賃關係隨同移轉而有占有權源。

記憶點

一、要件拆解：《強制執行法》第 99 條把點交分成三層。第 1 項處理債務人占有與查封後第三人占有，執行法院應解除占有並點交。《強制執行法》第 99 條第 2 項規定：「第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。」這一項把點交的射程往前延伸到查封前就占有的第三人，情形有二，一是該第三人自己對其無權占有不爭執，二是其占有屬於同法第 98 條第 2 項但書的情形。同法第 99 條第 3 項與第 4 項則處理點交後原占有人復即占有時的再解除占有，以及該程序應徵執行費。

二、易混淆條文對照：《強制執行法》第 98 條第 2 項的但書規定，原有的用益物權與租賃關係發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不隨同移轉。這個但書就是同法第 99 條第 2 項所指的第二種情形，也是本題可能被加深的地方：如果題目補上丙的租賃發生在抵押權設定之後、並經執行法院裁定除去，答案就會翻轉成得點交。本題並未給這些事實，因此停在《強制執行法》第 98 條第 2 項本文。

三、查封的效力：《強制執行法》第 51 條第 2 項規定：「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。」這個相對無效是判斷選項 (C) 的關鍵。乙在查封後把 A 屋出租給丁，這個租賃對債權人不生效力，丁自然不能以承租人的身分對抗執行程序；同時丁的占有在時序上又落在《強制執行法》第 99 條第 1 項所稱查封後為第三人占有，兩條路都導向得點交。同條第 3 項另規定，第三人未經執行法院允許占有查封物或為其他有礙執行效果的行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。

四、同一考點的其他考法：本組條文常見的考法是把第三人換成查封前即已占有但無權占有且不爭執者，測驗《強制執行法》第 99 條第 2 項；或把占有人換成債務人的家屬、受僱人，測驗占有輔助人的判斷；也常結合同法第 100 條的動產處理，或同法第 99 條第 4 項再解除占有應徵執行費出題。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。