甲為 A 地所有人，A 地係空地，為擔保借款而設定普通抵押權於乙，嗣於抵押權人乙聲請法院拍賣 A地時，因 A 地上有 B 屋存在而致拍賣價格低落。下列有關抵押權存續中發生之情事，何者乙不得聲請就該 B 屋併付拍賣？

本題考點

《民法》第 877 條土地抵押權人聲請建築物併付拍賣之要件。

正解理由

依《民法》第 877 條第 1 項規定：「土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。」該項以建築物係由土地所有人於設定抵押權後營造者為要件，而《民法》第 877 條第 2 項則就《民法》第 866 條第 2 項、第 3 項之情形另設準用。無權占有人丙既非土地所有人，亦非該權利人或經其同意使用之人，其所建 B 屋不在該條所定之併付拍賣範圍，故選 C。

逐項排除

1. (A)

   依《民法》第 877 條第 1 項，B 屋係由土地所有人甲於設定抵押權後營造，事後與 A 地一併移轉於丙並不影響此一事實，乙得聲請併付拍賣。

2. (B)

   依《民法》第 877 條第 2 項規定：「前項規定，於第八百六十六條第二項及第三項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。」丙係經甲設定地上權而建 B 屋且該地上權已由法院除去，正屬該項準用之情形，乙得聲請併付拍賣。

3. (C)

   依《民法》第 877 條第 1 項與第 2 項，無權占有人丙既非土地所有人，亦非第 866 條第 2 項、第 3 項所稱之權利人或經其同意使用之人，乙不得聲請併付拍賣，本選項即為所求。

4. (D)

   依《民法》第 877 條第 1 項，丙受讓 A 地並辦畢登記後即為土地所有人，其於抵押權設定後營造 B 屋，符合該項要件，乙得聲請併付拍賣。

涵攝步驟

1. 要件一，抵押權設定後始有建築物：B 屋均係設定後所建。
2. 要件二，營造人之身分：選項 (C) 之丙為無權占有人。
3. 結論：不符《民法》第 877 條之要件。

記憶點

《民法》第 877 條第 1 項規定：「土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。」該項的立法目的在於避免土地上因後來出現建築物，使拍賣價格低落而害及抵押權人；解決方式不是禁止興建，而是允許抵押權人於強制執行程序中聲請併付拍賣，同時以但書明定抵押權人對建築物之價金無優先受清償之權，兼顧建築物所有人之利益。因此併付拍賣不是抵押權效力的擴張，而是一種變價方法上的調整。

要件的核心在營造人的身分。第 1 項所定者為土地所有人；《民法》第 877 條第 2 項規定：「前項規定，於第八百六十六條第二項及第三項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。」則把《民法》第 866 條第 2 項、第 3 項的情形一併納入。《民法》第 866 條第 1 項規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。

但其抵押權不因此而受影響。」《民法》第 866 條第 2 項規定：「前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」該項使法院得除去影響抵押權實行之用益權利；一旦地上權被除去，其上之建築物即成為無權源之存在，故第 877 條第 2 項準用第 1 項，讓抵押權人得聲請併付拍賣。本題選項 (B) 正是此一連動的完整重述。

選項 (D) 的關鍵在於土地所有人並不限於設定抵押權時之所有人。抵押物讓與後抵押權不因此受影響，受讓人丙成為新的土地所有人，其於抵押權存續中營造建築物，仍屬《民法》第 877 條第 1 項所稱土地所有人營造之情形。至於選項 (C) 之無權占有人，既非土地所有人，也不是《民法》第 866 條第 2 項、第 3 項所稱之權利人或經其同意使用之人，自不在該條射程內。

易混淆者為《民法》第 877-1 條，該條處理的是以建築物設定抵押權時，其存在所必要之權利併付拍賣，方向與第 877 條相反，考生宜並列記憶。另《民法》第 876 條就土地與建築物同屬一人而僅以其一設定抵押者，設有法定地上權之規定，與併付拍賣同屬處理土地與建築物分離的機制。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。