下列何者不屬非因法律行為，於登記前已取得不動產物權之情形？

本題考點

《民法》第 759 條所稱非因法律行為於登記前已取得不動產物權之範圍。

正解理由

依《民法》第 759 條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」該條所稱法院之判決，指依其宣告即生物權變動效果之形成判決；命出賣人辦理移轉登記之確定判決係給付判決，本身不生物權變動之效力，買受人仍須辦畢登記始能取得所有權。此一判決性質之區辨，其分辨點不在條文字面，而在實務見解。本選項不屬於登記前已取得不動產物權之情形，故選 D。

逐項排除

1. (A)

   依《民法》第 923 條第 2 項規定：「出典人於典期屆滿後，經過二年，不以原典價回贖者，典權人即取得典物所有權。」典權人取得典物所有權係基於法律規定而生，屬非因法律行為取得不動產物權之情形。

2. (B)

   自己出資興建之建築物由建築人於建築完成時原始取得所有權，非基於法律行為，屬《民法》第 759 條所稱其他非因法律行為之情形。

3. (C)

   依《民法》第 295 條第 1 項規定：「讓與債權時，該債權之擔保及其他從屬之權利，隨同移轉於受讓人。但與讓與人有不可分離之關係者，不在此限。」擔保債權之普通抵押權隨同債權移轉於受讓人，受讓人於登記前即已取得，屬非因法律行為取得之情形。

4. (D)

   依《民法》第 758 條第 1 項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」買受人仍須辦畢登記始生物權變動，並非登記前已取得不動產物權，本選項即為所求。

記憶點

《民法》第 758 條第 1 項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」這是不動產物權變動的登記生效要件主義；《民法》第 758 條第 2 項規定：「前項行為，應以書面為之。」則要求物權行為以書面為之。與之相對的是《民法》第 759 條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」該條處理的是不經登記即已取得物權的例外情形，其法律效果不是免除登記，而是把登記的功能從生效要件降為處分要件：權利已經取得，但要再處分出去以前仍須先辦登記。

該條列舉繼承、強制執行、徵收、法院之判決，並以其他非因法律行為作概括。四種列舉事由的共同點是物權變動的原因不是當事人的意思表示，而是法律規定或國家高權行為。其中最容易出錯的就是法院之判決。分辨的關鍵在於判決本身是否具有形成力：分割共有物之判決，因判決確定即生物權變動之效果；而命被告辦理所有權移轉登記之判決，只是把契約上的給付義務用執行力落實，物權變動仍須經登記。這一點在條文字面上讀不出來，須參酌實務見解。

選項 (A) 的典權除斥期間，《民法》第 923 條第 2 項規定：「出典人於典期屆滿後，經過二年，不以原典價回贖者，典權人即取得典物所有權。」與《民法》第 924 條但書規定：「典權未定期限者，出典人得隨時以原典價回贖典物。但自出典後經過三十年不回贖者，典權人即取得典物所有權。」分別就定有期限與未定期限之典權設有取得典物所有權之規定，均屬法律規定而生的物權變動。選項 (C) 的抵押權隨同移轉，《民法》第 295 條第 1 項規定：「讓與債權時，該債權之擔保及其他從屬之權利，隨同移轉於受讓人。但與讓與人有不可分離之關係者，不在此限。」擔保物權的從屬性使其隨主債權移轉，受讓人無須另為物權行為。選項 (B) 的自建房屋則是最典型的原始取得。

同一考點的其他考法，包括未辦保存登記建物之處分、繼承人處分遺產不動產前的登記義務，以及《民法》第 759-1 條之登記推定力與信賴保護。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。