甲有 A 建地，並登記為 A 地所有人。乙未經甲之同意，無權占有 A 地建屋居住長達 25 年之久。甲移居海外，不知乙無權占用 A 地一事，未曾請求乙返還 A 地。下列敘述，何者正確？

本題考點

已登記不動產之返還請求權與消滅時效，以及時效取得之客體。

正解理由

《民法》第 769 條規定：「以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」該條之客體為他人未登記之不動產，A 地既已登記，乙無從據此時效取得所有權；惟民法關於時效取得另設有準用規定，把所有權以外之財產權、以及已登記之不動產一併納入，乙以行使地上權之意思在 A 地建屋居住 25 年，得請求登記為地上權人，故選 B。

逐項排除

1. (A)

   《民法》第 767 條第 1 項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」已登記不動產所有人之回復請求權，依司法院釋字第 107 號解釋之意旨無消滅時效規定之適用，本項稱該規定適用於 A 地返還請求權，敘述錯誤。

2. (B)

   乙得請求登記為 A 地之地上權人，理由即前述的準用規定：所有權以外之財產權於已登記之不動產亦得時效取得，本項敘述正確。

3. (C)

   《民法》第 770 條就十年間和平、公然、繼續占有而占有之始善意並無過失者所設之時效取得，同以他人未登記之不動產為客體；A 地已登記，乙不能時效取得其所有權，本項敘述錯誤。

4. (D)

   租賃權為債權而非物權，依實務見解不在時效取得之列，本項敘述錯誤。

涵攝步驟

1. 要件一，須以行使該財產權之意思占有，乙建屋居住係以行使地上權之意思；
2. 要件二，占有須和平、公然、繼續，乙占有 25 年；
3. 要件三，須符合法定期間；
4. 要件四，客體須為得時效取得之財產權，地上權屬之、租賃權則否；
5. 要件五，標的已登記時，僅所有權以外之財產權得時效取得。
6. 涵攝結果，乙得請求登記為地上權人。

記憶點

不動產時效取得制度，民法採取的是登記主義下的雙軌設計。《民法》第 769 條與第 770 條處理所有權的時效取得，兩條都把客體限定在他人未登記之不動產，差別僅在占有期間與主觀狀態：前者為二十年而不問善意惡意，後者為十年但要求占有之始善意並無過失。所有權以外財產權的時效取得則另有準用規定，該規定不僅把前述各條準用於所有權以外的財產權，還特別把已登記之不動產納入適用範圍，這是本題 (B) 與 (C) 出現不同結論的制度理由。

要件拆解上，時效取得的核心在於占有的意思。時效取得所有權須以所有之意思占有，時效取得地上權則須以行使地上權之意思占有，兩者的外觀都可能是在他人土地上建屋居住，因此實務上須綜合占有的緣由、有無支付對價、對土地的利用方式等情事加以認定。若占有人自始承認他人的所有權而僅主張使用權能，即較易被認定為行使地上權之意思。至於租賃權，其性質為債權，占有人縱長期占有，也無從透過登記取得，這是 (D) 錯誤的理由。

易混淆條文的對照，可並列《民法》第 852 條第 1 項規定：「不動產役權因時效而取得者，以繼續並表見者為限。」該條就不動產役權的時效取得另設繼續並表見的限制，與地上權的時效取得要件不同，兩者常被一起命題。另外《民法》第 771 條第 1 項就取得時效的中斷事由設有四款，同條第 2 項並規定依《民法》第 767 條起訴請求返還占有物者，占有人之所有權取得時效亦因而中斷，這是所有人阻斷時效的主要手段。

就 (A) 而言，已登記不動產所有人的回復請求權不適用消滅時效，是司法院釋字第 107 號解釋所確立的立場，其理由在於若容許時效消滅，將使登記名義與實際權利長期背離，破壞土地登記的公信力。

同一考點的其他考法，常見的是把乙的占有改成基於租賃契約而來，測驗占有意思的認定；或把 A 地改為未登記土地，問乙得否直接時效取得所有權；也常結合《民法》第 771 條第 1 項的中斷事由，問甲在第幾年起訴才足以阻斷乙的取得時效。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。