關於不動產之查封，下列敘述，何者正確？

本題考點

不動產查封之方法、超額查封之限制、查封後之管理使用，以及查封效力對第三人之作用。

正解理由

《強制執行法》第 51 條第 2 項規定：「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。」第三人違背查封效力而就查封物取得所有權登記者，該登記對債權人不生效力，執行法院自得不待塗銷其登記即續行拍賣程序，故選 D。

逐項排除

1. (A)

   錯誤。《強制執行法》第 76 條第 1 項規定：「查封不動產，由執行法官命書記官督同執達員依左列方法行之： 一、揭示。 二、封閉。 三、追繳契據。」查封方法並不以查封登記為唯一途徑，未辦保存登記之不動產仍得以揭示等方法查封。

2. (B)

   錯誤。《強制執行法》第 50 條規定：「查封動產，以其價格足清償強制執行之債權額及債務人應負擔之費用者為限。」該條依《強制執行法》第 113 條準用於不動產執行。惟 (B) 既以價格足清償為前提，其錯不在總額，而在執行方法仍應公平合理、不逾必要限度。

3. (C)

   錯誤。《強制執行法》第 78 條規定：「已查封之不動產，以債務人為保管人者，債務人仍得為從來之管理或使用。由債務人以外之人保管者，執行法院得許債務人於必要範圍內管理或使用之。」由債務人以外之人保管時，債務人之管理或使用須經執行法院許可。

4. (D)

   正確。依《強制執行法》第 51 條第 2 項，違背查封效力之處分對債權人不生效力，執行法院得續行拍賣。

涵攝步驟

1. 查封已實施→發生《強制執行法》第 51 條第 2 項之效力；
2. 第三人取得所有權登記→屬有礙執行效果之行為；
3. 對債權人不生效力→執行法院無須先塗銷登記，得續行拍賣。

記憶點

本題把不動產查封的四個面向排成一題。第一個是查封方法。《強制執行法》第 76 條第 1 項所定之方法為揭示、封閉、追繳契據，同條第 2 項並規定：「前項方法，於必要時得併用之。」《強制執行法》第 76 條第 3 項則規定：「已登記之不動產，執行法院並應先通知登記機關為查封登記，其通知於第一項執行行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力。」該項的文字是已登記之不動產，因此查封登記是就已登記者所設的加強手段，未辦保存登記之建物仍可用揭示方式完成查封，(A) 把查封登記當成查封的必要條件而失之過狹。

第二個是超額查封之禁止。《強制執行法》第 50 條就動產查封設有價格足清償為限之限制，《強制執行法》第 113 條規定：「不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定。」因此不動產查封同受拘束。《強制執行法》第 50 條之 1 第 1 項另規定：「應查封動產之賣得價金，清償強制執行費用後，無賸餘之可能者，執行法院不得查封。」與超額查封相對，構成查封的上下兩道界線。

第三個是查封後的管理使用。《強制執行法》第 78 條把保管人分成兩類：以債務人為保管人者，債務人仍得為從來之管理或使用；由債務人以外之人保管者，執行法院得許債務人於必要範圍內管理或使用之。後者的文字是得許，主動權在執行法院，(C) 逕謂債務人仍得為管理或使用即忽略了許可要件。《強制執行法》第 79 條並規定查封之不動產保管或管理，執行法院得交由有關機關、自治團體、商業團體、工業團體或其他團體為之。

第四個是查封的相對效力。《強制執行法》第 51 條第 2 項採相對無效說，處分行為在當事人間仍然有效，只是不得對抗債權人；《強制執行法》第 51 條第 3 項並規定：「實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。」有了這兩項，執行法院無須先訴請塗銷登記，即可續行拍賣。

最後補充查封效力的範圍與時點。《強制執行法》第 51 條第 1 項規定：「查封之效力及於查封物之天然孳息。」把孳息一併納入。至於生效時點，依《強制執行法》第 76 條第 3 項，查封登記之通知於同法第 76 條第 1 項執行行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力，實務上因而常見先有查封登記、後有揭示的情形。另《強制執行法》第 80 條之 1 第 1 項就拍賣最低價額不足清償優先債權及強制執行費用之情形設有處理程序，與本題四個選項共同構成不動產查封的完整圖像。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。