甲賣屋，故意不告知乙有人在屋內自殺死亡之非自然死事實，並於買賣契約書註明該屋為非凶宅，以市價賣予不知情之乙，乙入住後聽聞鄰居告知而悉上情，因認被騙上當。關於甲之刑責，下列敘述何者正確？

本題考點

出賣人隱匿凶宅事實並於契約書記載不實時，成立詐欺罪或偽造文書罪。

正解理由

甲隱瞞屋內曾有人自殺身亡的事實，並在買賣契約書上記載該屋為非凶宅，使不知情的乙誤信而以市價買受並給付價金；就以詐術使人交付財物的處罰，《中華民國刑法》定有明文，甲的行為該當詐欺取財。至於文書部分，《中華民國刑法》第 210 條規定：「偽造、變造私文書，足以生損害於公眾或他人者，處五年以下有期徒刑。」該條處罰的是冒用他人名義而製作或改造私文書，甲的買賣契約書是以自己名義所製作，製作名義人與實際製作人一致，內容不實並不落入該條的處罰範圍。因此本題僅成立詐欺罪，故選 B。

逐項排除

1. (A)

   甲以自己名義製作契約書，欠缺《中華民國刑法》第 210 條所定偽造、變造他人名義私文書的行為，(A) 錯誤。

2. (B)

   甲對交易上重要的非自然死亡事實故意不告知並為不實記載，使乙陷於錯誤而交付價金，成立詐欺罪，(B) 正確。

3. (C)

   甲既不成立《中華民國刑法》第 210 條之罪，即無與詐欺罪想像競合的餘地，(C) 錯誤。

4. (D)

   本件具備施用詐術、陷於錯誤、交付財物與財產損害的完整關聯，並非單純的民事糾葛，(D) 錯誤。

涵攝步驟

1. 就詐欺而言，要件一詐術對應甲隱匿非自然死亡事實並記載為非凶宅；
2. 要件二陷於錯誤對應乙誤信該屋非凶宅；
3. 要件三交付財物對應乙依市價給付價金；
4. 要件四財產上損害對應乙取得的房屋與契約書所載的非凶宅不符，其付款目的未能達成。
5. 就文書而言，要件一偽造、變造對應是否冒用他人名義，甲以自己名義簽約，此要件即不成立。

記憶點

要件拆解方面，詐欺取財的四個要件是施用詐術、被害人陷於錯誤、被害人因錯誤而處分財產，以及財產上的損害，四者之間必須具備連鎖的因果關係。本題的難點在於不告知是否構成詐術：凶宅事實對成屋交易價格有重大影響，出賣人依交易習慣負有告知義務，且甲還在契約書上積極記載該屋為非凶宅，因此縱採較嚴格的見解，本題也已具備積極的詐術行為。

文書犯罪一側，《中華民國刑法》第 210 條所處罰的是有形偽造，也就是無製作權人冒用他人名義製作文書，或未經授權改造他人已製作完成的文書內容。本題契約書由甲以自己名義簽立，甲對該文書有製作權，記載內容縱使不實，也不是冒名。與此對照，《中華民國刑法》第 216 條規定：「行使第二百一十條至第二百一十五條之文書者，依偽造、變造文書或登載不實事項或使登載不實事項之規定處斷。」該條處罰的是行使行為，其前提是文書本身已符合前面各條的規定，本題既不成立第 210 條之罪，行使問題亦無從發生。

易混淆條文對照方面，《中華民國刑法》第 211 條就公文書、《中華民國刑法》第 212 條就護照、旅券及品行能力證書等特種文書分別設有規定；《中華民國刑法》第 220 條則就準文書設有規定。加重詐欺一側，《中華民國刑法》第 339 條之 4 第 1 項柱句規定：「犯第三百三十九條詐欺罪而有下列情形之一者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科一百萬元以下罰金：」本題並無該項各款所列情形，不生加重問題。

同一考點的其他考法，常見的是把契約書改為冒用他人名義簽立，此時偽造私文書與詐欺才會同時成立；或把凶宅事實改為單純不告知而無不實記載，測驗不作為詐欺的判斷。

實務見解的位置在於不告知凶宅事實能否評價為詐術，以及財產損害的認定方式，這兩點條文字面未直接規定。

有形偽造與無形偽造的分界，是文書犯罪最常被考的一組概念：前者問的是文書的製作名義是否真實，後者問的是文書的內容是否真實。《中華民國刑法》第 210 條所設的行為態樣是偽造與變造，針對的正是製作名義的真實性；以自己名義寫下不實內容的私文書，處理的方向因而轉向財產犯罪。本題的另一個提醒是，看到契約書三個字很容易直覺跳到偽造文書，但該問的第一個問題是這份文書由誰具名，而不是內容寫了什麼。本內容僅供考試複習，不構成法律意見。