甲有房屋 A 出租於乙，約明乙不必對甲繳租金，但必須代甲繳納一切不動產之稅負，房屋如有損害時，並應由其負修繕之義務。契約成立後之第二年，颱風來襲，房屋受到重創，乙乃找丙修繕，工程費計 60 萬元，但乙無力給付。下列敘述，何者正確？

本題考點

租賃與使用借貸之定性、承攬人抵押權之標的，以及有益費用之償還。

正解理由

本題經考選部公告，答 A 或 C 或 AC 者均給分，不採單一結論。就使用關係之定性，《民法》第 464 條規定：「稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。」乙不繳租金而代甲繳稅並負修繕義務，該負擔能否評價為使用房屋之對價，即為 A 之爭點。就抵押權，《民法》第 513 條第 1 項前段規定：「承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人得就承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不動產，請求定作人為抵押權之登記」，其標的限於定作人所有之不動產。

逐項排除

1. (A)

   本選項亦經公告給分：若認代繳稅負與負擔修繕義務不足以構成使用房屋之對價，甲乙間之約定即應依《民法》第 464 條定性為使用借貸。

2. (B)

   修繕之承攬契約存在於乙與丙之間，甲非該契約當事人，丙不得逕向甲請求 60 萬元，本項錯誤。

3. (C)

   本選項亦經公告給分：依《民法》第 513 條第 1 項前段，抵押權標的限於定作人所有之不動產，本件房屋屬甲而非乙所有，丙不得享有該抵押權。

4. (D)

   《民法》第 431 條第 1 項規定：「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。」本項稱乙一概不得請求，與該項不符，錯誤。

涵攝步驟

1. 要件一使用之對價→乙代繳稅負並負修繕義務，是否構成租金；
2. 要件二定作人之不動產→定作人乙非房屋所有人；
3. 要件三有益費用致增價→依《民法》第 431 條第 1 項償還現存增價額。

記憶點

本題官方公告答 A 或 C 或 AC 者均給分，反映的是 A 選項的定性本身存在解釋空間。租賃以支付租金為必要，而租金是否以金錢為限、承租人代繳稅捐與負擔修繕義務可否折算為對價，向來有不同見解；認為構成對價者，本件即為租賃，認為不構成者，即落入《民法》第 464 條之使用借貸。C 選項則不涉及此一爭點，單就承攬人抵押權之要件即可判斷，故兩者各自或合併作答均獲給分。

就租賃之修繕義務，《民法》第 423 條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」修繕原則上屬出租人義務，惟當事人得以特約改由承租人負擔，本題甲乙之約定即屬此類特約。承租人依特約支出之修繕費，其能否請求償還，即回到《民法》第 431 條第 1 項所定之有益費用規則，並受該項但書以現存之增價額為限之限制。

就承攬人抵押權，《民法》第 513 條除第 1 項所定登記請求外，第 2 項規定該請求於開始工作前亦得為之，第 3 項規定承攬契約經公證者承攬人得單獨申請登記，第 4 項則規定就修繕報酬所登記之抵押權，於工作物因修繕所增加之價值限度內優先於成立在先之抵押權。各項的共同前提都是標的須為定作人之不動產，這正是本題 C 選項的決定性要件。

就租賃契約的定性，實務上判斷是否為租金，重在該給付是否為使用收益之對價，而非其名目或形式。承租人代出租人繳納本應由出租人負擔之稅捐，若在經濟上足以評價為使用房屋之代價，即可能構成租金；反之若僅屬使用人本應負擔的管理費用，則難認為對價。又《民法》第 425 條第 1 項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」定性為租賃或使用借貸，將直接影響甲日後出賣房屋時乙能否對抗受讓人，這是定性爭點在實務上的具體差別。

至於 B 選項所涉之契約相對性，是本題最基礎的一層：丙的報酬請求權對象是定作人乙，乙無資力並不使該請求權移轉至甲。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。