甲有房屋 A 出租於乙，約明乙不必對甲繳租金，但必須代甲繳納一切不動產之稅負，房屋如有損害時，並應由其負修繕之義務。契約成立後之第二年，颱風來襲，房屋受到重創，乙乃找丙修繕，工程費計 60 萬元，但乙無力給付。下列敘述，何者正確？

本題考點

以代繳稅負與修繕義務為對價之房屋使用關係如何定性，以及承攬人抵押權之標的。

正解理由

《民法》第 421 條第 1 項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」《民法》第 421 條第 2 項規定：「前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。」乙所負擔之代繳稅負與修繕義務，既非金錢，亦非租賃物之孳息，是否得評價為租金，即為選項 (A) 之爭點；而《民法》第 513 條第 1 項所定承攬人抵押權，其標的限於定作人之不動產，本件定作人乙非房屋所有人，則為選項 (C) 之爭點。

逐項排除

1. (A)

   本選項亦經公告給分。依《民法》第 421 條第 2 項，租金得以金錢或租賃物之孳息充之，代繳稅負與修繕能否評價為租金即有疑義，因而有認本件應屬使用借貸而非租賃者。

2. (B)

   錯誤。丙係受乙之委託而修繕，依《民法》第 490 條第 1 項之承攬定義，報酬請求權存在於丙與定作人乙之間，甲非當事人。

3. (C)

   本選項亦經公告給分。依《民法》第 513 條第 1 項，承攬人得請求為抵押權登記者，係其工作所附之定作人之不動產；本件定作人乙非房屋所有人，丙就甲之房屋不得享有該抵押權。

4. (D)

   錯誤。《民法》第 431 條第 1 項就承租人支出有益費用而增加租賃物價值者，定有出租人知其情事而不為反對之表示者，於租賃關係終止時應償還其費用，但以其現存之增價額為限；本選項逕謂乙不得請求，與該項不合。

涵攝步驟

1. 要件一為一方以物租與他方使用收益，甲將 A 屋交乙使用，合致；
2. 要件二為他方支付租金，乙僅代繳稅負並負修繕義務，與《民法》第 421 條第 2 項所稱租金能否合致有爭議；
3. 要件三為承攬人抵押權之標的係定作人之不動產，乙非房屋所有人，不合致。

記憶點

一、官方給分註記的意義。本題經考選部公告，答 A 或 C 或 AC 者均給分，故無單一標準答案。兩個選項各自站在不同的條文上：選項 (A) 站在《民法》第 421 條之租賃定義，選項 (C) 站在《民法》第 513 條第 1 項之承攬人抵押權。作答時兩條都要講得出來，而且要能說明為什麼另外兩個選項不在給分之列。

二、租金型態的爭點。《民法》第 421 條第 2 項規定租金得以金錢或租賃物之孳息充之，而租賃是有償契約，對價須與使用收益相對應。代繳稅負與負擔修繕既非金錢，亦非該屋所生之孳息；若認其性質上是承租人對標的物所支出之費用，而非因使用收益而向出租人給付之對價，甲乙之約定即較接近無償使用他人之物而返還之使用借貸，這是選項 (A) 之所由生。

三、承攬人抵押權的主體限制。《民法》第 513 條第 1 項規定：「承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人得就承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不動產，請求定作人為抵押權之登記；或對於將來完成之定作人之不動產，請求預為抵押權之登記。」其要件有三：工作為建築物或其他土地上之工作物，或為其重大修繕；承攬人就承攬關係報酬額；標的為其工作所附之定作人之不動產。本件丙之定作人為乙，而乙並非房屋所有人，第三個要件即不合致。

四、其餘兩個選項的位置與其他考法。選項 (B) 的錯誤在於混淆契約當事人，承攬報酬請求權之相對人依《民法》第 490 條第 1 項為定作人；選項 (D) 的錯誤在於忽略《民法》第 431 條第 1 項就出租人知其情事而不為反對之表示之有益費用，於現存增價額限度內所設之償還規定。同一考點的其他考法，常把修繕義務之約定改寫成減免租金，此時租賃之定性就不再有疑問；或把房屋改為由乙自己所有，承攬人抵押權之爭點隨之消失。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。