甲有一棟二層樓房屋，出租於乙作為店面使用，乙因使用空間不足，經甲同意，自行出資在頂樓增建第三層簡易鐵皮屋，作為倉庫使用，以便經由內部樓梯上下聯絡，方便樓下店面貨物補給。其後，乙將該棟房屋第三層增建部分出賣於丙，並交付於丙占有使用，甲亦將該棟房屋出賣於丁，已辦理所有權移轉登記。該棟房屋第三層增建部分，所有權屬於何人？

本題考點

頂樓增建部分不具構造上及使用上之獨立性時，依附合規定歸屬於原建築物所有人。

正解理由

乙所增建之第三層鐵皮屋僅經由內部樓梯與樓下店面上下聯絡，供倉庫使用，並無獨立之出入口與獨立之使用機能。《民法》第 799 條第 2 項前段規定：「前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。」該增建部分既不具此種構造上與使用上之獨立性，即非單獨所有權之客體，而僅為原房屋之重要成分。《民法》第 811 條規定：「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。

」增建部分於興建完成時即附合於原房屋，由原房屋所有人取得所有權。甲既已將該棟房屋所有權移轉登記與丁，第三層增建部分之所有權亦隨同歸屬於丁，故選 D。

逐項排除

1. (A)

   甲原為房屋所有人，並曾因附合而取得增建部分之所有權，惟《民法》第 758 條第 1 項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」甲既已完成移轉登記，即已喪失所有權。

2. (B)

   乙雖出資興建，但依《民法》第 811 條，該部分因附合成為原房屋之重要成分，乙無從就之取得單獨所有權，至多僅生對所有人請求償還價額之問題。

3. (C)

   丙自乙受讓者並非獨立之不動產，而是原房屋之成分，其受讓亦未依《民法》第 758 條第 1 項辦理登記，丙不能取得所有權。

4. (D)

   丁受讓原房屋所有權並完成移轉登記，依《民法》第 811 條附合之結果，一併取得第三層增建部分之所有權，本項正確。

涵攝步驟

1. 要件一，動產附合於不動產→鐵皮屋附合於原二層樓房；
2. 要件二，成為重要成分→不具獨立性；
3. 效果，所有權隨房屋移轉而歸丁。

記憶點

要件拆解

本題的分水嶺在於增建部分的定性。若增建物在構造上及使用上均可獨立，即為獨立之不動產，得由出資興建者原始取得所有權；若不具獨立性，則屬原建築物之重要成分，適用附合的規定。《民法》第 811 條規定：「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。」條文的要件有二：其一為動產附合於不動產，其二為附合的結果成為不動產的重要成分，亦即非毀損不能分離或分離後失其經濟上之意義。題目所設定的事實，特別點出乙是經由內部樓梯上下聯絡、供樓下店面補給貨物之用，正是在鋪陳這一層增建缺乏獨立的出入與獨立的使用機能。

判斷標準的條文依據

獨立性的標準可由《民法》第 799 條第 2 項讀出，該項前段規定：「前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。」構造上獨立與使用上獨立必須同時具備，且須得單獨為所有權之標的。以本題而言，鐵皮屋在構造上依附於原屋頂，在使用上則附隨於樓下店面，兩項要件均不具備。

易混淆條文

《民法》第 425-1 條第 1 項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」該條處理的是土地與房屋分屬不同人時的基地利用，前提是房屋本身為獨立之不動產；本題增建部分並非獨立不動產，兩者的適用場域不同，並列即可看出差異。

其他考法

同一考點常以違章建築、法定空地加蓋、陽台外推等事實出題，也常結合出資興建者的求償途徑一併發問。作答的固定順序是：先判斷增建物有無獨立性，再決定是原始取得或附合，最後才處理登記與移轉的效果。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。