甲有一棟二層樓房屋，出租於乙作為店面使用，乙因使用空間不足，經甲同意，自行出資在頂樓增建第三層簡易鐵皮屋，作為倉庫使用，以便經由內部樓梯上下聯絡，方便樓下店面貨物補給。其後，乙將該棟房屋第三層增建部分出賣於丙，並交付於丙占有使用，甲亦將該棟房屋出賣於丁，已辦理所有權移轉登記。該棟房屋第三層增建部分，所有權屬於何人？

本題考點

增建部分有無構造上及使用上之獨立性，決定它是獨立的所有權客體，還是原建築物的重要成分。

正解理由

《民法》第 799 條第 2 項前段規定：「前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。」本件第三層鐵皮屋作為倉庫，係為經由內部樓梯上下聯絡、方便樓下店面貨物補給而增建，欠缺使用上之獨立性。《民法》第 811 條規定：「動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。」增建部分因附合而成為該棟房屋之重要成分，由當時之房屋所有人甲取得所有權。

其後甲將房屋出賣於丁並辦畢移轉登記，《民法》第 758 條第 1 項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」丁因登記取得房屋所有權，效力及於該增建部分，故選 D。

逐項排除

1. (A)

   甲雖曾因附合而取得增建部分所有權，惟依《民法》第 758 條第 1 項，甲已將房屋所有權移轉登記予丁，甲已非所有權人。

2. (B)

   乙雖出資興建並經甲同意，但增建部分欠缺《民法》第 799 條第 2 項所稱構造上及使用上可獨立之性質，不能成為獨立之所有權客體，乙無從取得其所有權。

3. (C)

   丙受讓者並非獨立之不動產，且依《民法》第 758 條第 1 項未經登記亦不生物權變動效力。

4. (D)

   丁受讓整棟房屋並辦畢移轉登記，增建部分既為該房屋之重要成分，所有權隨同歸屬於丁，本選項正確。

涵攝步驟

1. 要件一有無使用上獨立性：以內部樓梯聯絡、供樓下補貨，答案是否。
2. 要件二附合之效果：依《民法》第 811 條歸不動產所有人。
3. 要件三移轉：依《民法》第 758 條第 1 項須經登記，丁已登記而丙未登記。

記憶點

條文沿革：《民法》第 799 條於 98 年物權編修正時大幅改寫，第 2 項首次把專有部分之定義明文化為構造上及使用上可獨立且得單獨為所有權之標的，本題考試年度適用之版本即為修正後條文。《民法》第 758 條同次修正增訂第 2 項，規定：「前項行為，應以書面為之。」使不動產物權之法律行為兼採書面與登記兩項要式。

要件拆解：本題要跑三層。第一層是客體適格，《民法》第 799 條第 2 項的兩個要件是構造上可獨立與使用上可獨立，兩者須同時具備；本件鐵皮屋作為倉庫，係為經由內部樓梯上下聯絡、方便樓下店面貨物補給而增建，使用上依附於原建物，第二個要件不成立。第二層是取得原因，《民法》第 811 條的要件是動產因附合而為不動產之重要成分，建材附合於房屋即屬之，效果是不動產所有人取得動產所有權，出資人是誰在所不問。第三層是移轉，依《民法》第 758 條第 1 項，依法律行為之不動產物權變動非經登記不生效力。

易混淆條文對照：《民法》第 812 條第 1 項規定：「動產與他人之動產附合，非毀損不能分離，或分離需費過鉅者，各動產所有人，按其動產附合時之價值，共有合成物。」該項處理的是動產與動產之間的附合，效果是共有；《民法》第 811 條處理的則是動產附合於不動產，效果是由不動產所有人單獨取得所有權，兩者不可混用。乙出資興建所受的損害，應循不當得利請求償還價額解決，而不是主張自己取得增建部分的所有權。另《民法》第 799 條第 5 項規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」該項處理的是已具獨立性之專有部分，與本題欠缺獨立性之增建部分不同。

同一考點的其他考法：命題者常把頂樓加蓋、夾層、農舍增建排在一起，要考生判斷何者為獨立建物；也常接著問拆除請求權之相對人是誰，或問乙對甲得否請求償還費用。判斷順序固定為先問獨立性、再問附合、最後問登記。另一種常見變化是把增建部分改成有獨立門戶與獨立樓梯出入者，此時該部分即具構造上及使用上之獨立性，得為獨立之所有權客體，結論隨之翻轉。本內容僅供考試複習，不構成法律意見。