下列關於區分所有之敘述，何者錯誤？

本題考點

區分所有建築物中，專有部分與共有部分及基地權利的分離處分禁止。

正解理由

本題問的是何者錯誤。《民法》第 799 條第 5 項規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」條文明定為不得分離而為移轉或設定負擔，選項 (B) 卻寫成得分離而為移轉或設定負擔，與條文所定恰好相反，故選 B。

逐項排除

1. (A)

   本項與《民法》第 799 條第 4 項規定：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」內容相符，敘述正確。

2. (B)

   本項稱專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利得分離而為移轉或設定負擔，與《民法》第 799 條第 5 項所定不得分離之禁止規定相反，為本題應選之錯誤選項。

3. (C)

   本項與《民法》第 799-1 條第 3 項規定：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」內容相符，敘述正確。

4. (D)

   本項與《民法》第 799-1 條第 4 項規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」內容相符，敘述正確。

涵攝步驟

1. 要件一，標的須為區分所有建築物之專有部分→題目所設之專有部分；
2. 要件二，處分之客體須包含所屬共有部分及基地權利；
3. 效果，依《民法》第 799 條第 5 項不得分離而為移轉或設定負擔。

記憶點

要件拆解

區分所有的規定集中在《民法》第 799 條與第 799-1 條，前者處理權利的界定與分離處分禁止，後者處理費用負擔與規約。就定義而言，《民法》第 799 條第 1 項規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」專有部分的判準則規定在同條第 2 項，《民法》第 799 條第 2 項規定：「前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。」構造上與使用上的獨立性必須同時具備，這一點是區分所有題的共同基礎。

分離處分禁止的意義

《民法》第 799 條第 5 項所定的不得分離而為移轉或設定負擔，是一則強制規定，其目的在避免專有部分的所有人喪失共有部分或基地的權利後，反而無法正常使用其專有部分，形成有屋無地的僵局。四個選項中只有這一項被改寫了方向，其餘三項均是條文的逐字改寫，因此本題實際上是一題條文記憶題。

規約相關規定的層次

規約的效力分為兩個方向：一方面《民法》第 799-1 條第 3 項給予不同意的區分所有人在規約成立後三個月內請求法院撤銷的機會，另一方面《民法》第 799-1 條第 4 項使規約所生的權利義務拘束繼受人。前者是保護少數的救濟途徑，後者是維持社區秩序的承繼效力，兩者互為表裡。至於費用，《民法》第 799-1 條第 1 項規定：「區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。」

其他考法

本考點常改問應有部分比例的計算、規約撤銷的三個月期間起算點，或以公寓大廈的專有與共有界線設計事實題。留意撤銷期間是自規約成立時起算，而非自知悉時起算。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。