下列關於區分所有之敘述，何者錯誤？

本題考點

區分所有建築物的專有部分與共有部分、基地權利之間有無分離處分的可能，以及規約效力的相關規定。

正解理由

本題問的是何者錯誤。《民法》第 799 條第 5 項規定：「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」該項採取的是禁止分離處分的立場，而 (B) 卻寫成得分離而為移轉或設定負擔，方向與該項相反，故選 B。

逐項排除

1. (A)

   《民法》第 799 條第 4 項規定：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」本選項連同但書一併照錄，敘述正確。

2. (B)

   《民法》第 799 條第 5 項明定不得分離而為移轉或設定負擔，本選項卻稱得分離，與該項相反，是本題所要挑出的錯誤選項。

3. (C)

   《民法》第 799-1 條第 3 項規定：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」本選項敘述與該項相符。

4. (D)

   《民法》第 799-1 條第 4 項規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」本選項敘述與該項相符。

涵攝步驟

1. 本題為概念題，採要件逐項對照。
2. 先把《民法》第 799 條第 4 項、第 5 項與《民法》第 799-1 條第 3 項、第 4 項四段文字列出，再逐一比對四個選項：(A) 對應第 799 條第 4 項、(C) 對應第 799-1 條第 3 項、(D) 對應第 799-1 條第 4 項，三者文字相符；
3. (B) 對應第 799 條第 5 項而語意相反。
4. 差在一個不字，(B) 即為錯誤選項。

記憶點

條文沿革：《民法》第 799 條與第 799-1 條均為 98 年物權編修正的重點。修正前關於區分所有建築物的規定十分簡略，該次修正把定義、應有部分之計算、分離處分之禁止、修繕費之分擔、規約之效力與撤銷一併明文化。本題考試年度適用之版本即為修正後條文，四個選項正是把新增的四段規定改寫而成。

要件拆解：《民法》第 799 條第 5 項的規範對象有三個，分別是專有部分、其所屬之共有部分、其基地之權利；規範行為有二，分別是移轉與設定負擔；規範方式是不得分離。三者綁在一起處分，是為了避免專有部分與其存立所必要的基礎權利脫鉤。《民法》第 799-1 條第 3 項的要件則包含審酌事項與期間兩層，審酌事項逐項列在條文之中，期間是規約成立後三個月內，且僅不同意之區分所有人有此權能。

易混淆條文對照：《民法》第 799 條第 3 項規定：「專有部分得經其所有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。」該項處理的是使用關係的調整，與第 5 項處理的處分關係不同；把使用讀成處分，正是命題者常設的陷阱。另《民法》第 799-1 條第 1 項規定：「區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。」該項與第 4 項同以規約為調整工具，但一個管費用、一個管繼受人之拘束。

同一考點的其他考法：命題者常把三個月的期間改成六個月或一年，或把不同意之區分所有人改成任何區分所有人；也常把第 5 項改寫成得經全體同意而分離。遇到這類題目，逐字回條文比對限定語即可。另一種常見考法是把公寓大廈管理條例的規定與《民法》第 799 條並列，要考生指出兩者在共有部分之定義與規約效力上的異同。本內容僅供考試複習，不構成法律意見。