甲建造一間違章建物，嗣將該房屋出售並交付與乙。下列敘述，何者正確？

本題考點

違章建物買賣之效力、原始取得與事實上處分權，以及占有之認定。

正解理由

本題問正確者。《民法》第 345 條第 2 項規定：「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」違章建物仍得為買賣之標的，債權契約有效，(A) 錯誤。依實務見解，建築物由建造人於建造完成時原始取得所有權，甲為建造人，(B) 正確；違章建物無從辦理所有權登記，受讓人依實務見解取得事實上處分權而非所有權，(C) 正確而 (D) 錯誤。《民法》第 940 條規定：「對於物有事實上管領之力者，為占有人。」乙受交付而管領該屋，(E) 正確。故選 BCE。

逐項排除

1. (A)

   依《民法》第 345 條第 2 項，甲乙就違章建物及價金互相同意，買賣契約即為成立，違章之事實不使債權契約無效，本項錯誤。

2. (B)

   依實務見解，起造人於建造完成時原始取得建物所有權而不待登記，甲既為建造人，本項正確。

3. (C)

   違章建物不能辦理保存登記，受讓人依實務見解取得事實上處分權，正確。

4. (D)

   不動產物權之移轉非經登記不生效力，違章建物既無從登記，乙即不能繼受取得所有權，本項錯誤（其構成要件詳見《民法》相關規定）。

5. (E)

   依《民法》第 940 條，乙受甲交付後對該屋有事實上管領之力，為直接占有人，本項正確。

涵攝步驟

1. 要件一買賣契約：甲乙就該違章建物及價金互相同意，契約成立。
2. 要件二原始取得：甲為建造人，於建造完成時取得所有權。
3. 要件三物權變動：所有權之移轉須經登記，違章建物無從登記，乙未取得所有權。
4. 要件四占有：乙已受交付而管領該屋，落在《民法》第 940 條之內。

記憶點

違章建物的問題之所以難，是因為它同時牽動債權行為與物權行為兩個層次。債權層次上，《民法》第 345 條第 2 項所定的成立要件只有標的物與價金的合意，並不要求標的物具備可登記性；違章建物的買賣因而有效，出賣人負有交付並使買受人取得權利的義務。物權層次上，不動產所有權的移轉以登記為生效要件，而違章建物在行政上無法辦理保存登記，登記這一步在事實上被堵死，物權移轉的效果因此無從發生。

要件拆解上，本題的陷阱在於把原始取得與繼受取得放在同一組選項裡。原始取得不以登記為要件，建造人於建物建造完成、具備獨立性與定著性時即取得所有權；繼受取得則是依法律行為而來的變動，必須經過登記。選項 (B) 與 (D) 正是這條分界的兩側，考生若把兩者混為一談，就會誤以為既然甲沒有登記、甲也不是所有權人。至於 (C) 的事實上處分權，是實務為了填補這個空隙而發展出來的概念：受讓人雖未取得所有權，但就該建物得為使用、收益、出租，甚至拆除，法律地位遠高於單純占有人。本題的分辨點在此不在條文字面，而在實務見解。

易混淆條文的對照，是占有的分類。《民法》第 941 條規定：「地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。」乙受讓並自行管領，並非基於上述法律關係為他人占有，因此是直接占有人而非間接占有人。另可對照《民法》第 767 條第 1 項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」該條的請求權主體是所有人；乙既未取得所有權，其對第三人的保護就要另循占有的規定處理，這也是本題把占有一併考進來的原因。

同一考點的其他考法，是把違章建物換成未辦保存登記的合法建物、把買賣換成拍賣或贈與，再問買受人能否請求辦理所有權移轉登記，或能否本於所有權請求返還。作答時先把債權行為與物權行為分層，再問所有權從何而來，違建題型多半就迎刃而解。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。