關於拍定人何時取得拍賣不動產之所有權，下列敘述，何者正確？

本題考點

拍賣不動產之買受人於何時取得該不動產之所有權。

正解理由

《強制執行法》第 98 條第 1 項規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」該項就取得時點所定者，是自領得權利移轉證書之日起算，債權人承受者適用同一時點。故選 C。

逐項排除

1. (A)

   依《強制執行法》第 98 條第 1 項，時點為領得執行法院所發給權利移轉證書之日，法院拍定之日僅確定買受人與價額，本選項之時點過早。

2. (B)

   繳清全部價金雖為發給權利移轉證書之前提，惟《強制執行法》第 98 條第 1 項所定之時點仍為領得權利移轉證書之日。

3. (C)

   《強制執行法》第 98 條第 1 項既規定買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起取得該不動產所有權，本選項與該項文義相合，本選項為正解。

4. (D)

   《強制執行法》第 98 條第 1 項所定之取得時點為領得權利移轉證書之日，該項並未把地政機關之移轉登記列為取得所有權之要件，本選項之時點過遲。

涵攝步驟

1. 要件一是標的須為經拍賣之不動產，本題為法院拍賣之不動產。
2. 要件二是主體須為買受人或承受之債權人，本題為拍定人。
3. 要件三是時點須自領得權利移轉證書之日起算，故取得所有權之日既非拍定日，亦非繳清價金日或辦妥登記日。

記憶點

《強制執行法》第 98 條第 1 項所定者，是不動產所有權因法院拍賣而變動的時點，屬於不待登記即生效力的一種取得原因，這也是它與一般買賣移轉最大的差別：一般買賣須辦妥登記，而拍賣則以領得權利移轉證書之日為準，登記只是嗣後的整理。考生宜把拍定、繳清價金、發給權利移轉證書、辦畢登記四個時點依序排開，再記住條文挑的是第三個。

繳款與發證的銜接則見《強制執行法》第 68-2 條第 1 項規定：「拍定人未繳足價金者，執行法院應再拍賣。再拍賣時原拍定人不得應買。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者，原拍定人應負擔其差額。」可見繳清價金是取得權利移轉證書的前提，未繳足者不但拿不到證書，還要負擔再拍賣的差額。差額的確定與執行，則分別見於《強制執行法》第 68-2 條第 2 項與第 3 項。承受的情形亦同，《強制執行法》第 94 條第 2 項規定：「承受不動產之債權人，其應繳之價金超過其應受分配額者，執行法院應限期命其補繳差額後，發給權利移轉證書；逾期不繳者，再行拍賣。但有未中籤之債權人仍願按原定拍賣條件依法承受者，不在此限。」

取得所有權的效果尚牽動不動產上原有的權利。《強制執行法》第 98 條第 2 項就地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係定其隨同移轉，並以但書處理發生於設定抵押權之後而對抵押權有影響、經執行法院除去後拍賣者；《強制執行法》第 98 條第 3 項則就存於不動產上之抵押權及其他優先受償權，定其因拍賣而消滅，並以但書處理清償期未屆至而拍定人或承受人聲明願在價額範圍內清償且經抵押權人同意的情形。這兩項的但書都是命題常用的落點，考生若只記住本文而漏掉但書，很容易把有例外的規則讀成絕對規則。

同一考點的其他考法，常見者為以點交、租賃關係是否隨同移轉、抵押權是否消滅為問，或以動產拍賣的取得時點與不動產對照設計選項。本內容僅供考試複習，不構成法律意見。