甲向乙承租 A 地，租期二年，甲、乙雙方因此訂立一書面契約。乙立即將 A 地交付予甲占有使用，惟一年後，乙竟將 A 地設定普通地上權予丙，並至地政機關辦妥登記手續。下列有關本案之法律效果之敘述，何者正確？

本題考點

出租人於租賃物上為第三人設定物權時，租賃契約對該物權人之效力。

正解理由

甲乙間就 A 地成立租賃契約。《民法》第 421 條第 1 項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」乙已將 A 地交付甲占有使用，其後始為丙設定普通地上權。本項所涉之出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，其租賃契約對該物權人繼續存在，《民法》定有明文。依該規定，甲乙間之租賃契約對丙仍繼續存在，丙承受出租人之地位，得向甲請求給付租金，故選 C。

逐項排除

1. (A)

   錯誤。甲係基於租賃契約並經交付而占有 A 地，且該租賃關係對丙繼續存在，甲並非無權占有，丙不得請求返還 A 地。

2. (B)

   錯誤。《民法》第 941 條規定：「地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。」該條明列承租人為對他人之物為占有之人，甲自為 A 地之占有人。

3. (C)

   正確。租賃契約對丙繼續存在，丙立於出租人之地位，得向甲請求給付租金。

4. (D)

   錯誤。丙既承受出租人之地位，甲丙間即有租賃關係存在，本選項之前提不成立。

涵攝步驟

1. 甲乙訂立書面租賃契約，租期二年，該當《民法》第 421 條第 1 項之要件；
2. 乙已交付 A 地，甲取得占有；
3. 乙其後為丙設定普通地上權，屬就租賃物設定物權；
4. 依前述租賃一節之規定，租賃契約對丙繼續存在；
5. 效果為丙得向甲請求租金。

記憶點

本項所涉之出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，其租賃契約對該物權人繼續存在，《民法》定有明文；該規定並就未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，另設不適用之例外。本題甲乙間為期二年之書面租約，不在該例外之列。以下就能夠逐字對照的部分展開。

要件拆解上，這個規則有三個要件。第一是租賃物已交付，第二是承租人現仍占有中，第三是出租人其後始為第三人設定物權且該物權妨礙承租人之使用收益。本題三者齊備：書面租約、乙立即交付、一年後才設定地上權。設定普通地上權的效果，依《民法》第 832 條規定：「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」地上權人取得的是對土地的使用權，與承租人的使用收益直接衝突，妨礙的要件因而成立。

占有的部分是（B）的關鍵。《民法》第 941 條把承租人列為對他人之物為占有之人，並把出租人定位為間接占有人，因此不可能認為承租人不是占有人。命題者把這一項寫進來，考的是考生會不會被直接占有與間接占有的用語繞暈。

租金債務的部分，《民法》第 441 條規定：「承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務。」本題甲並非因自己之事由而不能使用，故仍在正常的租賃關係中支付租金，只是受領租金的人換成了承受出租人地位的丙。

易混淆條文對照上，《民法》第 425 條之 1 第 1 項係就土地及其上房屋同屬一人而分別讓與時，於房屋得使用期限內推定有租賃關係之規定，同法第 425 條之 1 第 2 項規定：「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」該條是法定推定的租賃，與本題已有現存租約而由物權人承受出租人地位的情形不同，兩者不可混用。

同一考點的其他考法，是把設定物權改成讓與所有權，或把租期改成逾五年而未經公證，測驗考生是否記得繼續存在的規則本身也設有例外。本內容僅供考試複習，不構成法律意見。