甲在乙所有土地上蓋一違章建築，並將該違章建築出售交付予丙。下列敘述，何者錯誤？

本題考點

違章建築的所有權取得、買受人地位與土地所有人的請求權。

正解理由

甲在乙之土地上興建違章建築，於建築完成時即因原始建築之事實取得該建築物之所有權，並非因登記而取得；而違章建築未依建築法令取得執照，無從辦理建物所有權第一次登記。本選項把違章建築之所有權取得繫於建物所有權第一次登記，與上述兩點都不相符，敘述錯誤，故選 A。至於土地所有人乙之地位，《民法》第 767 條第 1 項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」乙得對現實管領該建築物之丙請求拆除。

逐項排除

1. (A)

   違章建築之所有權於建築完成時由起造人原始取得而不待登記，且無從辦理建物所有權第一次登記，本項敘述錯誤，為應選項。

2. (B)

   甲、丙間之買賣契約為債權契約，其效力不因標的物無法辦理移轉登記而受影響；實務上認為受讓人取得事實上處分權，本項敘述正確。

3. (C)

   該違章建築占用乙之土地而妨害乙之土地所有權，乙得依《民法》第 767 條第 1 項行使除去妨害請求權，對現實管領該建築物之丙請求拆除，本項敘述正確。

4. (D)

   《民法》第 184 條第 1 項前段規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」丙就該建築物有事實上處分權，該地位受侵害而受損害，得主張侵權行為損害賠償請求權，本項正確。

涵攝步驟

1. 要件一，所有權之取得原因→甲建築完成即原始取得；
2. 要件二，能否辦理第一次登記→無執照，不能辦理；
3. 要件三，土地所有人→乙依《民法》第 767 條第 1 項請求除去妨害。

記憶點

要件拆解

違章建築在民法上是一個雙面的東西：它在物權法上是一棟真實存在、可以由人原始取得所有權的建築物，在行政法規上卻是一棟無法登記的建築物。本題四個選項就分別站在這兩面上。

所有權的取得

依法律行為而取得不動產物權，須以登記為要件；而因建築完成而取得建築物所有權，屬於非依法律行為而取得，起造人於建築完成時即取得所有權。此一區別的條文依據在《民法》物權編通則關於不動產物權變動之規定。要注意的是，選項 (A) 的錯誤是雙重的：一是違章建築在行政上根本辦不成第一次登記，二是縱使辦得成，甲的所有權也不是因登記而生。

事實上處分權

因違章建築無從辦理移轉登記，受讓人無法依登記取得所有權，實務上乃承認受讓人取得所謂事實上處分權，得為使用、收益及事實上之處分，並得排除他人之侵害。這是判例通說所發展出來的概念，不是條文上的用語，本題 (B)、(D) 兩個選項都建立在這個概念上。

土地所有人的請求權

《民法》第 767 條第 1 項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」該項一共給了三種請求權：返還、除去妨害與防止妨害。違章建築占用他人土地，屬於對土地所有權的妨害，土地所有人請求拆除即是行使除去妨害請求權，相對人則是對該建築物有事實上處分權而現實管領之人。

侵權行為的保護客體

《民法》第 184 條第 1 項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」該項前段以權利受侵害為要件，後段則另闢故意背俗加損害之類型。實務上肯認事實上處分權人得就違章建築受侵害請求損害賠償。

同一考點的其他考法

同一組事實常改問：乙可否請求丙返還土地、丙可否對抗乙的拆屋還地請求、甲丙間的買賣是否因給付不能而無效。判斷順序固定為：先定性建築物所有權歸屬，再看買受人取得什麼，最後才處理土地所有人的請求權。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。