甲在乙所有土地上蓋一違章建築，並將該違章建築出售交付予丙。下列敘述，何者錯誤？

本題考點

違章建築之所有權歸屬與登記。

正解理由

甲在乙之土地上建築房屋，題幹未載明出資者，以甲為起造人為前提，甲原始取得所有權，並非依法律行為而取得，不在《民法》第 758 條第 1 項之射程內。《民法》第 759 條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」(A) 把辦理第一次登記寫成取得所有權之原因，與該條所定之先後相反；本詳解不就違章建築能否辦理第一次登記另行宣稱；其餘實務見解本詳解未附特定裁判。故選 A。

逐項排除

1. (A)

   敘述錯誤。以自行建築為前提，所有權於完成時取得，《民法》第 759 條所定之登記係處分該物權之要件，而非取得之原因。

2. (B)

   敘述正確。甲、丙間之買賣為債權契約，其效力不因該建築物未能登記而受影響；最高法院106年度台上字第187號民事判決指出，受讓人僅能取得事實上處分權。

3. (C)

   敘述正確。乙為土地所有人，該違章建築構成對其土地所有權之妨害，乙得依《民法》第 767 條第 1 項之除去妨害請求權，向有事實上處分權之丙請求除去。

4. (D)

   敘述正確。最高法院106年度台上字第187號民事判決指出，事實上處分權具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，屬《民法》第 184 條第 1 項前段所稱之權利。丙於該建築物遭不法侵害時，得依該項前段請求損害賠償。

涵攝步驟

1. 依法律行為而生之物權變動之要件對應：以甲自行建築為前提，其為原始取得，該要件不備。
2. 非因法律行為於登記前已取得不動產物權之要件對應：甲於建築完成時取得所有權，登記僅為處分之要件。
3. 妨害所有權之要件對應：該違章建築坐落於乙之土地上。

記憶點

一、先把兩種物權變動分開。《民法》第 758 條第 1 項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」《民法》第 758 條第 2 項規定：「前項行為，應以書面為之。」這一條管的是買賣、贈與、設定抵押權這一類依法律行為而生的變動，登記是生效要件。《民法》第 759 條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」這一條管的是不經法律行為而生的取得，此時物權在登記前就已經歸屬，登記所限制的是後續的處分。甲建築房屋（以甲為起造人為前提）屬於後者，答題的第一步就是把本題放進後者的射程。

二、本題陷阱設在因果順序上。(A) 以登記為取得所有權的手段，卻把《民法》第 759 條所定之先後顛倒過來；本詳解不就違章建築能否辦理第一次登記另行宣稱，本題僅就取得之原因判斷。考生如果只記得不動產物權非經登記不生效力這一句，就會直覺認為沒有登記便沒有所有權，進而把 (A) 讀成正確敘述。實際上《民法》第 758 條第 1 項的射程是依法律行為而生之變動，原始取得並不在內。

三、違章建築在實務上的處理。最高法院106年度台上字第187號民事判決指出，受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權。本題甲將違章建築出售交付予丙，(B) 即沿著這一層設計。這一層不在條文字面，其餘實務見解本詳解未附特定裁判。

四、土地所有人這一側的請求權。《民法》第 767 條第 1 項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」乙為土地所有人，該違章建築坐落其土地上而構成妨害，乙得行使該項所定之除去妨害請求權。

五、受侵害時的保護。《民法》第 184 條第 1 項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」最高法院106年度台上字第187號民事判決指出，受讓未辦理所有權第一次登記之建物者，僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，屬《民法》第 184 條第 1 項前段所稱之權利。《民法》第 184 條第 1 項前段之條文本身未就違章建築另設規定。

六、同一考點的其他考法。命題者常把買受人換成強制執行的拍定人，或把爭點改成土地所有人得否請求相當於租金之不當得利、拆屋還地的相對人應為何人。作答時先定所有權歸屬，再定事實上處分權歸屬，最後才決定請求的對象。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。