債務人甲向債權人乙借款新臺幣（下同）500 萬元，並於民國（下同）100 年 2 月 1 日將甲所有 A 屋及該屋坐落之 B 地設定抵押予乙，以為該借款之共同擔保，嗣屆期甲分文未償該筆借款，乙遂聲請法院裁定准許拍賣抵押物後，持向法院聲請強制執行 A 屋 B 地，法院於 102 年 2 月 1 日執行查封房地時，發現該房屋土地早於 99 年 10 月 15 日即已出租予丙占有使用，租期至 102 年 10 月 14 日屆滿。下列敘述，何者正確？

本題考點

抵押權設定前既存的租賃關係得否除去，以及租期屆滿後的拍賣點交條件。

正解理由

《強制執行法》第 98 條第 2 項規定：「前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。」該項但書把得除去者限於發生在設定抵押權之後的權利。本題租賃成立於 99 年 10 月 15 日，早於 100 年 2 月 1 日的抵押權設定，不該當但書；而租期至 102 年 10 月 14 日屆滿，102 年 11 月 1 日第一次拍賣時已無租賃關係可隨同移轉，丙的占有失其權源，拍賣條件應定為拍定後點交。故選 A。

逐項排除

1. (A)

   正確。拍賣期日在租期屆滿之後，依《強制執行法》第 98 條第 2 項本文已無租賃可隨同移轉，拍賣條件應為拍定後點交。

2. (B)

   錯誤。依《強制執行法》第 98 條第 2 項但書，得除去者限於發生在抵押權設定之後且對抵押權有影響者；本題租賃發生在抵押權設定之前，底價高低並非該但書所定的要件。

3. (C)

   錯誤。同樣依《強制執行法》第 98 條第 2 項但書，租賃發生在抵押權設定之前即不合除去要件，無人應買也不是該但書所列的要件。

4. (D)

   錯誤。不定期限繼續租約係《民法》租賃章的規定，不在本題可引之條文範圍；且《強制執行法》第 51 條第 2 項規定：「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。」A 屋 B 地早於 102 年 2 月 1 日經查封，其後所生有礙執行效果的租賃關係對債權人不生效力。

涵攝步驟

1. 要件一，租賃成立於 99 年 10 月 15 日，早於 100 年 2 月 1 日的抵押權設定。
2. 要件二，拍賣期日 102 年 11 月 1 日已逾租期；
3. 效果是無租賃隨同移轉，拍定後點交。

記憶點

《強制執行法》第 98 條依標示共三項，處理的是拍定後的權利變動。《強制執行法》第 98 條第 1 項規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」第 2 項處理用益權利的去留，第 3 項處理擔保物權的消滅。本題落在第 2 項，把它拆成要件：①原則是不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉；②但書的除外要件有三個且須併存，即發生於設定抵押權之後、對抵押權有影響、經執行法院除去後拍賣。三個要件缺一不可，而 (B) 與 (C) 各自替換掉第一個要件，改用底價不足或無人應買當理由，都不是條文所定的要件。

點交的依據並列如下：《強制執行法》第 99 條第 1 項規定：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。」《強制執行法》第 99 條第 2 項規定：「第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。」把兩項並排可以看出，點交與否取決於占有人有沒有可以對抗買受人的占有權源；本題租期已於拍賣前屆滿，丙的占有權源已經消滅，這是拍賣條件定為點交的實質理由。

易混淆條文並列：《強制執行法》第 51 條第 3 項規定：「實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。」它處理的是查封後才出現的占有，與本題查封前既已存在的租賃占有不同；而《強制執行法》第 98 條第 1 項所定的所有權移轉時點，則決定買受人自何時起得就該不動產請求點交，兩者一前一後銜接成完整的拍定後處理程序。

同一考點的其他考法：把租賃改成發生在抵押權設定之後，再問法院得否裁定除去；或把拍賣期日提前到租期屆滿之前，答案就會翻成不點交。時序是這一族題目唯一的勝負手，讀題時要先把三個日期排成一條時間軸。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。