不動產經兩次減價拍賣，仍未拍定，法院公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內（下稱公告期間），依原定拍賣條件為應買之表示。下列敘述，何者錯誤？

本題考點

不動產二次減價拍賣未拍定後，三個月特別應買期間的規則。

正解理由

本題問的是敘述錯誤者。《強制執行法》第 95 條第 1 項規定：「經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。」該項所定的應買依原定拍賣條件為之，價格已由原定條件固定，並非重新開放競價。故選 C。

逐項排除

1. (A)

   敘述無誤。《強制執行法》第 95 條第 2 項定有「無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣」。

2. (B)

   敘述無誤，但其依據不在條文字面。《強制執行法》第 95 條未就數人先後應買時應許何人買受設明文；同法第 95 條第 3 項規定：「第九十四條第二項、第三項之規定，於本條第一項承買準用之。」而處理數人競合的《強制執行法》第 94 條第 1 項規定：「債權人有二人以上願承受者，以抽籤定之。」不在準用之列。(B) 由先為應買表示者買受，係實務見解。

3. (C)

   敘述錯誤，為本題答案。《強制執行法》第 95 條第 1 項所定者是依原定拍賣條件應買，出價高低定買受人是一般拍賣的競價規則，非本項所定。

4. (D)

   敘述無誤。《強制執行法》第 95 條第 2 項定有「債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行」。

涵攝步驟

1. 要件一，二次減價拍賣未拍定且債權人不承受。
2. 要件二，法院於期日終結後十日內公告。
3. 要件三，三個月內依原定拍賣條件應買，價格不動。
4. 要件四，期限內未聲請另行估價或減價拍賣，視為撤回執行。

記憶點

《強制執行法》第 95 條依標示共三項，處理的是二次減價拍賣仍未拍定之後的出路，實務上稱為特別拍賣程序。要件拆解第 1 項：①前提是經二次減價拍賣而未拍定；②債權人不願承受或依法不得承受；③執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告；④公告的內容是願買受者得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示；⑤執行法院得於詢問債權人及債務人意見後許其買受；⑥債權人復願為承受者亦同。第④個要件裡的依原定拍賣條件是整條的樞紐：條件既然是原定的，價格就是固定的，應買人之間沒有價格可以互相比較，所以這段期間的應買不是競價程序。第⑤個要件同樣要注意：條文寫的是執行法院得於詢問債權人及債務人意見後許其買受，許或不許屬執行法院的判斷。

本題把 (B) 與 (C) 並排，問的是數人先後表示應買時應許何人買受。《強制執行法》第 95 條三項的文字裡，沒有一項就數人應買定出排序。條文能提供的是反面的線索：《強制執行法》第 95 條第 3 項規定：「第九十四條第二項、第三項之規定，於本條第一項承買準用之。」而《強制執行法》第 94 條第 1 項規定：「債權人有二人以上願承受者，以抽籤定之。」——專門處理數人競合的這一項，並不在準用之列。因此 (B) 所述由先表示應買者買受，是實務就本程序運作所採的見解，不是條文字面推得出來的結論；(C) 的出價最高者買受，則與《強制執行法》第 95 條第 1 項所定依原定拍賣條件為應買表示的文字正面衝突，這才是本題可以直接依條文判定的部分。

《強制執行法》第 95 條第 2 項則是期間內與期間屆滿的兩種出路，一是無人應買前債權人得聲請停止而另行估價或減價拍賣，二是仍未拍定或債權人未於期限內聲請者，視為撤回該不動產之執行。

易混淆條文並列：《強制執行法》第 97 條規定：「拍賣之不動產，買受人繳足價金後，執行法院應發給權利移轉證書及其他書據。」《強制執行法》第 98 條第 1 項規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」這兩條處理的是拍定或承買之後的權利移轉時點，與第 95 條的應買規則分屬前後兩段程序。至於一般拍賣的競價規則，《強制執行法》第 70 條第 3 項規定：「拍定，應就應買人所出之最高價，高呼三次後為之。」把它與《強制執行法》第 95 條第 1 項並列，就能看清楚兩種程序的差別：一個有出價過程，一個沒有。

同一考點的其他考法：常考三個月期間的起算、公告應於第二次減價拍賣期日終結後幾日內為之，以及視為撤回執行對查封登記的影響。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。