甲以每月新臺幣（下同）1 萬元租金向乙承租 A 屋，雙方簽訂 2 年之定期租賃契約。乙在出租前曾向丙銀行借款 200 萬元，同時以該屋設定抵押權予以擔保。在租賃期間內，丙銀行因乙未如期清償本息，取得拍賣抵押物裁定後，向執行法院聲請拍賣 A 屋。下列敘述，何者錯誤？

本題考點

抵押權設定後成立之租賃關係在拍賣程序中的命運，包括隨同移轉、除去與點交。

正解理由

《強制執行法》第 98 條第 2 項本文規定：「前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。」未經除去租賃權即行拍賣者，該租賃關係隨同移轉於買受人，拍定人丁仍須承受甲、乙間之租賃關係；選項所稱不繼受，與該項本文不符，故選 B。

逐項排除

1. (A)

   正確。《強制執行法》第 98 條第 2 項但書規定：「但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。」甲之租賃發生於抵押權設定之後，且因該租賃致無人應買而影響抵押權，丙銀行得聲請除去後再行拍賣。

2. (B)

   錯誤。理由如上。

3. (C)

   正確。《強制執行法》第 99 條第 2 項規定：「第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。」租賃權經除去者，拍定人得聲請執行法院解除甲之占有而為點交。

4. (D)

   正確。《強制執行法》第 102 條第 1 項本文規定：「共有物應有部分第一次之拍賣，執行法院應通知他共有人。」該項所定應予通知之人是他共有人；本法的拍賣程序並未賦予房屋承租人優先承買之地位。

涵攝步驟

1. 要件一為拍賣標的上原有之用益關係，本題是甲之租賃權；
2. 要件二為該用益關係發生於抵押權設定之後並對抵押權有影響；
3. 要件三為是否經執行法院除去；
4. 未除去者依本文隨同移轉，經除去者始落入但書而不隨同移轉，並得依《強制執行法》第 99 條第 2 項點交。

記憶點

一條條文的兩面

《強制執行法》第 98 條把拍賣對不動產上既存權利的影響，寫成本文與但書兩面。同法第 98 條第 1 項先定所有權移轉的時點，買受人自領得權利移轉證書之日起取得所有權。《強制執行法》第 98 條第 2 項本文規定：「前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。」這是原則：用益性質的權利不因拍賣而消滅，由買受人承受。《強制執行法》第 98 條第 2 項但書規定：「但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。」這是例外，而例外有三個並列的條件：發生在抵押權設定之後、對抵押權有影響、經執行法院除去後拍賣。三者缺一，租賃關係仍然隨同移轉。本題 (A) 與 (B) 就是把同一條的兩面拆開來問。

與擔保物權的對照

同法第 98 條第 3 項處理的是擔保物權，其本文所定的效果與用益權利相反：存於不動產上之抵押權及其他優先受償權因拍賣而消滅，但書則就清償期未屆至而拍定人願意在價額範圍內清償並經抵押權人同意者另作安排。用益權利原則隨同移轉、擔保物權原則因拍賣而消滅，這一組對照是本條最常被考的地方。

除去之後的點交

除去租賃權的實益，要靠點交規定才完整。《強制執行法》第 99 條第 1 項規定：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。」第 2 項再把射程擴到特定的第三人：《強制執行法》第 99 條第 2 項規定：「第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。」條文用前條第二項但書來指涉被除去租賃權的承租人，兩條因此扣在一起。

承買權的位置

拍賣程序中的通知義務，《強制執行法》第 102 條第 1 項本文規定：「共有物應有部分第一次之拍賣，執行法院應通知他共有人。」該項針對的是共有關係而非租賃關係。房屋承租人在《強制執行法》的拍賣程序裡未被賦予優先承買之地位，選項 (D) 因此是正確敘述。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。