甲所有之土地一筆欲以 3000 萬元出售，乙得知後向甲表示願意以該價格承購，甲口頭答應，並收下乙所給付之定金 10 萬元，同時和乙約定 3 日後共同辦理所有權移轉登記。下列敘述，何者正確？

本題考點

不動產買賣契約是不是要式契約，以及債權契約與物權契約在形式要求上的差別。

正解理由

《民法》第 345 條第 2 項規定：「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」該項把買賣契約的成立條件定在標的物與價金的意思合致，並未附加任何書面或其他方式。甲欲以 3000 萬元出售土地，乙表示願以該價格承購，甲並口頭答應，雙方就標的物與價金已經互相同意，土地買賣契約雖未以書面訂立，仍有效成立，故選 C。

逐項排除

1. (A)

   依《民法》第 345 條第 2 項，買賣契約於當事人就標的物及其價金互相同意時即為成立，本項所稱土地買賣契約為要式契約而口頭約定無效，與該項不符。

2. (B)

   《民法》第 758 條第 1 項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」《民法》第 758 條第 2 項規定：「前項行為，應以書面為之。」該條就不動產物權的移轉除登記外並要求書面，本項所稱不動產物權移轉契約不以書面為必要，與該條第 2 項不符。

3. (C)

   依《民法》第 345 條第 2 項，甲、乙間之土地買賣契約雖未以書面訂立仍有效成立，本項正確。

4. (D)

   本項以土地買賣契約未以書面訂立而無效為前提，該前提已與《民法》第 345 條第 2 項不符；而《民法》第 249 條各款所定的，是定金在契約履行或不能履行時如何處理，本項所稱契約因收受定金而視為有效，不在該條所配置的效果之列。

涵攝步驟

1. 要件一，契約類型→土地買賣，屬負擔行為；
2. 要件二，成立要件→依《民法》第 345 條第 2 項為標的物與價金意思合致；
3. 要件三，本題事實→雙方就 3000 萬元及該筆土地口頭達成一致；
4. 效果，買賣契約有效成立，至於所有權移轉另依《民法》第 758 條須書面與登記。

記憶點

要件拆解

本題的核心是把一筆土地交易切成兩層。第一層是負擔行為，也就是買賣契約，《民法》第 345 條第 1 項規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。」第 2 項再把成立時點定在標的物與價金互相同意時，全條沒有任何方式的要求。第二層是處分行為，也就是所有權的移轉，《民法》第 758 條同時要求登記與書面。四個選項就是在這兩層之間換來換去。

一條要留意施行狀態的條文

《民法》第 166-1 條第 1 項規定：「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。」《民法》第 166-1 條第 2 項規定：「未依前項規定公證之契約，如當事人已合意為不動產物權之移轉、設定或變更而完成登記者，仍為有效。」該條的施行日期並未隨債編修正條文一併施行，而是由行政院會同司法院另定，《民法債編施行法》就此定有明文，本題不以之作為判斷基礎；即使把它一併讀進來，第 2 項也在已完成登記時把契約拉回有效，方向與選項 A 所稱一律無效並不相同。

要式的一般規定

《民法》第 166 條規定：「契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立。」該條處理的是當事人自己約定方式的情形，效果還只是推定不成立，可以舉反證推翻，與法律直接規定方式的情形不同。本題甲、乙並未約定須用書面，該條沒有適用的餘地。

定金的效力

《民法》第 249 條柱句規定：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：」《民法》第 249 條第 1 款規定：「一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。」《民法》第 249 條第 2 款規定：「二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。」《民法》第 249 條第 3 款規定：「三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。」《民法》第 249 條第 4 款規定：「四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」逐款讀完可以看出，該條所處理的是契約履行或不能履行時定金的去向，選項 D 所稱契約因收受定金而視為有效，不在該條所定的效果之列。

其他考法

同一考點常改問預告登記、書面欠缺時的補正，或改成以移轉不動產所有權為內容的贈與。作答順序不變：先分是負擔行為還是處分行為，再問該層有沒有方式的要求。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。