甲所有之土地一筆欲以 3000 萬元出售，乙得知後向甲表示願意以該價格承購，甲口頭答應，並收下乙所給付之定金 10 萬元，同時和乙約定 3 日後共同辦理所有權移轉登記。下列敘述，何者正確？

本題考點

不動產買賣的債權契約不要式，以及《民法》第 166-1 條的施行狀態。

正解理由

《民法》第 345 條第 2 項規定：「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」甲、乙就土地與價金達成合意，買賣契約即已成立。至於《民法》第 166-1 條第 1 項所定應由公證人作成公證書的要求，《民法債編施行法》第 36 條第 2 項但書規定：「但民法第一百六十六條之一施行日期，由行政院會同司法院另定之。」該條的施行日期另待定，考試當時尚未施行。因此甲、乙間未以書面訂立的土地買賣契約仍有效成立。故選 C。

逐項排除

1. (A)

   錯誤。依《民法》第 345 條第 2 項，買賣契約於當事人就標的物及價金互相同意時成立，本選項把土地買賣契約當成要式契約，與該項不符。

2. (B)

   錯誤。《民法》第 758 條第 2 項規定：「前項行為，應以書面為之。」不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，除經登記外並應以書面為之，本選項稱不以書面為必要，與該項不符。

3. (C)

   正確。土地買賣契約是債權行為，依《民法》第 345 條第 2 項因意思合致成立，未以書面訂立不影響效力。

4. (D)

   錯誤。《民法》第 248 條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」定金的效力是推定契約成立，本選項先認契約無效、再以定金使之視為有效，與該條所定之效果不符。

涵攝步驟

1. 要件一，本題問的是債權行為還是物權行為→問的是土地買賣契約，屬債權行為；
2. 要件二，有無法定方式→依《民法》第 345 條第 2 項以意思合致為成立要件，而《民法》第 166-1 條第 1 項因《民法債編施行法》第 36 條第 2 項但書而尚未施行；
3. 要件三，效果→買賣契約有效成立；
4. 要件四，定金的作用→依《民法》第 248 條為推定契約成立，不是使無效契約變為有效。

記憶點

債權行為與物權行為分層

本題的全部關鍵在於分層。買賣契約是債權行為，《民法》第 345 條第 1 項規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。」第 2 項再就成立時點寫明意思合致即成立。所有權移轉則是物權行為，《民法》第 758 條第 1 項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」同條第 2 項再加上書面。兩層的方式要求不同，選項 A 與 B 各自踩在一層上。

尚未施行的條文

《民法》第 166-1 條第 1 項規定：「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。」第 2 項另規定未經公證而當事人已合意並完成登記者仍為有效。這兩項若已施行，本題的答案就會改變；但《民法債編施行法》第 36 條第 2 項本文把八十八年修正條文的施行日期定在八十九年五月五日，隨即以但書把《民法》第 166-1 條單獨抽出，交由行政院會同司法院另定。考生在作答這一族題目時，必須把施行法一併讀進來，不能只看民法本身的條文。

易混淆條文對照

《民法》第 166 條規定：「契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立。」該條處理的是當事人約定的方式，與法定方式不同，效果也只是推定不成立。另可對照《民法》第 249 條就定金所設的四款效果，該條處理的是契約履行或不能履行時定金如何處置，與《民法》第 248 條的推定成立分工明確。選項 D 把定金說成能治癒無效，兩條都找不到依據。

同一考點的其他考法

把標的改成不動產物權的移轉合意而問其方式，答案就要回到《民法》第 758 條第 2 項的書面；或把題目改成當事人自行約定買賣契約須以書面為之，則落入《民法》第 166 條的推定不成立。這一族題目的固定解法是：先問這是哪一層行為，再問方式要求的來源是法律還是當事人約定。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。