甲向乙承租 A 屋之後，甲未經乙之同意，將 A 屋轉租給丙。依民法之規定，下列敘述，何者正確？

本題考點

承租人未經出租人承諾而轉租時，轉租契約本身的效力與出租人的救濟手段。

正解理由

《民法》第 443 條第 1 項規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」《民法》第 443 條第 2 項規定：「承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」該條第 1 項所課予者，是承租人對出租人不得擅自轉租的義務；違反的效果則由第 2 項定為出租人得終止契約。該條僅有此二項，均未以出租人之承諾為轉租契約的生效要件，也未定違反者為無效。甲、丙間的轉租契約是甲與丙之間的債權契約，出租人乙並非該契約的當事人，故選 B。

逐項排除

1. (A)

   甲將 A 屋全部轉租給丙，雖不合《民法》第 443 條第 1 項但書所定房屋一部轉租之情形，但依《民法》第 443 條第 2 項，其效果是乙得終止契約，轉租契約並非無效，本項錯誤。

2. (B)

   甲將 A 屋全部轉租給丙，《民法》第 443 條第 1 項所課予的是承租人對出租人的義務，未以出租人之承諾為轉租契約的生效要件，轉租契約有效，本項正確。

3. (C)

   甲將 A 屋一部轉租給丙，依《民法》第 443 條第 1 項但書，租賃物為房屋而無反對之約定者，承租人得將其一部分轉租於他人，該轉租為法所許，轉租契約有效，本項錯誤。

4. (D)

   甲將 A 屋一部轉租給丙，依《民法》第 443 條第 1 項但書為法所許，乙即無從依《民法》第 443 條第 2 項終止契約，也就沒有終止後請求返還 A 屋的餘地，本項錯誤。

涵攝步驟

1. 要件一，租賃關係→甲向乙承租 A 屋；
2. 要件二，有無出租人之承諾→甲未經乙之同意；
3. 要件三，轉租範圍→將 A 屋轉租給丙；
4. 效果，依《民法》第 443 條第 2 項乙得終止租約，而甲、丙間之轉租契約仍屬有效。

記憶點

要件拆解

《民法》第 443 條第 1 項本文先立下原則：轉租須經出租人承諾。但書再就房屋開一個口子，而這個口子有兩道限制：其一是租賃物為房屋，其二是轉租的範圍為一部分；並且以無反對之約定為前提。四個選項就是把全部或一部、以及效力或救濟兩組變數交叉排列。要注意的是，該項規範的對象是承租人對出租人所負的義務，違反的效果規定在同條第 2 項，是終止權而不是無效。

條文對照

轉租合法時的法律關係，《民法》第 444 條第 1 項規定：「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。」《民法》第 444 條第 2 項規定：「因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」兩項合看可知，合法轉租之後出租人與承租人之間的原租約並不消滅，出租人也不會因此與次承租人成立租賃關係；次承租人的行為所生的損害，則由承租人向出租人負責。這正說明轉租契約是承租人與次承租人之間的另一個債權契約，與原租約各自獨立。

易混淆之處

無效、效力未定與得終止是三種不同的效果，而《民法》第 443 條第 2 項所定者是終止權。轉租契約是甲與丙之間新成立的債權契約，出租人乙並不是這個契約的當事人，也不是它的權利人，因此不會發生須經乙承認始生效力的問題。考生最常見的錯誤，就是把承租人違反轉租限制想像成處分他人之物，因而選出轉租契約無效或效力未定；但《民法》第 443 條第 1 項所課予的是一項不作為義務，違反義務與欠缺處分權是兩回事。另一個易混淆處在於《民法》第 445 條的出租人留置權與第 444 條的損害賠償責任，兩者都以合法存續的租賃關係為前提。

其他考法

同一考點常改問：出租人終止契約是否須先定期催告、終止後對次承租人可否直接請求返還租賃物、以及房屋一部轉租時有反對之約定的效果。判斷順序固定為：先看租賃物是不是房屋、再看是全部或一部、再看有沒有反對之約定，最後才決定出租人有沒有終止權。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。