甲男向丙承租套房一間，與女友乙同居，下列何種情形，甲得對丙主張租賃契約為不定期限繼續租賃？

本題考點

租期屆滿後承租人續為使用收益，出租人未即表示反對而視為不定期限繼續契約。

正解理由

《民法》第 451 條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」依該條，須期限屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益，且出租人不即表示反對之意思，始生該效果。選項 (C) 中租約期滿後，甲雖因工作派駐國外，乙仍繼續住在套房內；依法院實務見解，使用收益不以承租人本人親自為必要而未中斷。丙繼續向甲收取租金，未即表示反對之意思，故選 C。

逐項排除

1. (A)

   甲與丙以書面訂立 2 年期租約，租約期滿丙即表示要收回自住，依《民法》第 451 條，出租人已即表示反對之意思，不生視為以不定期限繼續契約之效果，本項錯誤。

2. (B)

   甲與丙以書面訂立 1 年期租約，租約期滿甲、乙搬離，依《民法》第 451 條，承租人未於期限屆滿後仍為租賃物之使用收益，該條不適用，本項錯誤。

3. (C)

   甲與丙以口頭訂立 1 年期租約，期滿後乙仍繼續居住而丙繼續收取租金，依《民法》第 451 條，視為以不定期限繼續契約，本項正確。

4. (D)

   甲與丙以書面訂立 2 年期租約，丙於訂約之際已表示期滿後須另訂契約；依法院實務見解，該預先之表示亦生《民法》第 451 條所稱反對之意思的效力，租約期滿甲繼續居住仍不生視為以不定期限繼續契約之效果，本項錯誤。

涵攝步驟

1. 以 (C) 之情形涵攝：要件一，租賃期限屆滿→甲與丙以口頭訂立 1 年期租約，租約期滿；
2. 要件二，承租人仍為使用收益→甲因工作派駐國外，乙仍繼續住在套房內；
3. 要件三，出租人不即表示反對→丙繼續向甲收取租金；
4. 效果，依《民法》第 451 條視為以不定期限繼續契約。

記憶點

要件拆解

《民法》第 451 條的三個要素分別是時間、行為與沉默：時間是租賃期限屆滿後，行為是承租人仍為租賃物之使用收益，沉默是出租人不即表示反對之意思。三者缺一，該條的效果就不發生。選項 (B) 缺的是行為，選項 (A) 與 (D) 缺的是沉默。要特別注意的是，依法院實務見解，使用收益不以承租人本人親自居住為必要，本題甲派駐國外而其同居的女友乙繼續住在套房內，承租人對租賃物的使用收益並未中斷；而出租人丙繼續向甲收取租金，更是與反對之意思相反的舉動。

條文對照

租賃契約成為不定期限的途徑不只一條。《民法》第 422 條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」該條的發動原因是欠缺字據，時點在契約成立之際；《民法》第 451 條的發動原因是期滿續為使用收益，時點在期限屆滿之後。本題 (C) 的租約雖為口頭訂立，但期限為 1 年而未逾一年，因此不因《民法》第 422 條而成為不定期限，必須走《民法》第 451 條這條路，命題者把口頭與 1 年併列，正是要考生分辨這兩條。

易混淆之處

定期租賃與不定期租賃的差別，在終止的方式上最明顯。《民法》第 450 條第 1 項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」《民法》第 450 條第 2 項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」定期租賃期滿即消滅，不待終止；不定期租賃則須終止，並依《民法》第 450 條第 3 項先期通知。這也是為什麼承租人常常主張已成立不定期限繼續租賃：一旦成立，出租人就不能單憑期限屆滿收回房屋。

其他考法

同一考點常改問：出租人於期滿後受領租金是否等於未表示反對、預先於契約中約定期滿不續租的效力，以及基地租賃有無《民法》第 449 條第 1 項二十年上限的適用。作答順序固定為：先看期限有沒有屆滿，再看有沒有繼續使用收益，最後看出租人有沒有即時表示反對。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。