甲於自有 A 地上興建 B 屋，然未依規定申請 B 屋建造執照，致完工後無從辦理 B 屋建物所有權第一次登記。甲將已完工的 B 屋出售並交付予乙占有。下列敘述，何者正確？

本題考點

違章建築的所有權歸屬與事實上處分權的讓與。

正解理由

B 屋未申請建造執照，完工後無從辦理建物所有權第一次登記，因而無法依不動產物權變動的方式移轉所有權。甲既已將 B 屋出售並交付予乙占有，乙就 B 屋取得事實上的管領力；《民法》第 940 條規定：「對於物有事實上管領之力者，為占有人。」乙為 B 屋之占有人。本題的分辨點不在條文字面，而在法院實務就違章建築讓與所形成之見解：讓與人與受讓人間如無相反約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人，故選 C。

逐項排除

1. (A)

   依法院實務見解，出資興建之人於建築物完成時原始取得其所有權，不以辦理建物所有權第一次登記為必要，本項稱甲無法取得 B 屋所有權，錯誤。

2. (B)

   《民法》第 345 條第 2 項規定：「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」B 屋不能辦理移轉登記只影響物權變動能否完成，並不使甲、乙間的買賣契約無效，本項錯誤。

3. (C)

   依法院實務見解，甲與乙間就違章建築之讓與如無相反約定，應認為甲已將該違章建築之事實上處分權讓與乙，本項正確。

4. (D)

   《民法》第 962 條規定：「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。」乙為 B 屋之占有人，B 屋遭侵奪時得依該條請求返還，本項錯誤。

涵攝步驟

1. 要件一，建築物之興建→甲於自有 A 地上興建 B 屋；
2. 要件二，無從登記→未依規定申請建造執照；
3. 要件三，讓與並交付→甲將 B 屋出售並交付予乙占有；
4. 效果，依法院實務見解，如無相反約定，甲已將事實上處分權讓與乙。

記憶點

要件拆解

違章建築的問題出在登記。B 屋未依規定申請建造執照，完工後無從辦理建物所有權第一次登記，登記簿上根本沒有這一筆，依法律行為而生的移轉登記自然無所依附。法院實務為了讓交易得以進行，承認讓與人可以把對該建築物的事實上處分權讓與受讓人：受讓人雖然不是登記名義上的所有人，但取得占有、使用、收益乃至再行讓與的地位。本題的四個選項就是把所有權的取得、買賣契約的效力、事實上處分權的讓與，以及占有的保護四層分開來問。

實務見解的位置

本題 (A) 與 (C) 兩項的分辨點都不在條文字面。出資興建之人於建築物完成時原始取得所有權，以及違章建築讓與時如無相反約定應認為已讓與事實上處分權，這兩個命題都是法院實務長年累積的見解，條文本身並未直接寫出。作答時應該辨認出這是實務見解題，而不是逐字比對條文就能得出結論的題型。

條文對照

占有的保護，《民法》第 962 條規定：「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。」該條的請求權人是占有人，不以所有人為限，這正是選項 (D) 錯誤的關鍵。與之對照，《民法》第 767 條第 1 項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」該項的請求權人才是所有人。兩條文句幾乎平行，主體卻不同，命題者最愛在這裡設陷阱：受讓違章建築的人沒有所有權，但有占有，因此走的是《民法》第 962 條而不是《民法》第 767 條第 1 項。

其他考法

同一考點常改問：違章建築的受讓人能否再讓與、能否對抗原所有人的返還請求、以及土地與違章建築分屬不同人時的法律關係。判斷順序固定為：先確認登記能否完成，再區分所有權與事實上處分權，最後看爭執的是物權請求權還是占有的保護。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。