甲持命丙給付金錢之確定判決為執行名義，就登記為丙所有之 A 房地，聲請強制執行，執行法院於107 年 5 月 1 日下午送達囑託查封登記函予地政機關。丙、丁於當日晚間就 A 房地訂立租期 3 年之租約，法院於同年月 15 日完成查封揭示後，丙之另一金錢債權人乙就同房地聲請強制執行，法院併案執行。3 個月後，甲、乙聲請法院定拍賣條件進行拍賣。關於得主張丙、丁間之租約違反查封效力而無效之人，下列敘述，何者正確？

本題考點

已登記不動產查封效力的發生時點，以及查封後行為不生效力的相對範圍。

正解理由

《強制執行法》第 76 條第 3 項規定：「已登記之不動產，執行法院並應先通知登記機關為查封登記，其通知於第一項執行行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力。」囑託查封登記函於 107 年 5 月 1 日下午送達地政機關，早於同年月 15 日之揭示，查封效力自 5 月 1 日發生。《強制執行法》第 51 條第 2 項規定：「實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。」丙、丁於當晚所訂租約落在查封之後，其效力所不及者為債權人，得主張者因而是甲、乙，故選 C。

逐項排除

1. (A)

   本選項錯誤。依《強制執行法》第 51 條第 2 項，查封後債務人所為之行為對於債權人不生效力，甲、乙既為債權人，自得主張。

2. (B)

   本選項錯誤。乙雖於查封後始聲請執行，惟依《強制執行法》第 33 條，已實施執行行為之效力及於乙，乙亦得主張。

3. (C)

   本選項正確。甲、乙為《強制執行法》第 51 條第 2 項所稱之債權人；丙為債務人、丁為租約相對人，均非該項保護之對象。

4. (D)

   本選項錯誤。《強制執行法》第 51 條第 2 項所定之不生效力係對債權人而言，丙、丁不得執以主張該租約無效。

涵攝步驟

1. 要件一，查封已實施：查封登記通知於 5 月 1 日下午到達地政機關。
2. 要件二，債務人於查封後所為有礙執行效果之行為：丙、丁當晚訂立三年租約。
3. 要件三，效力：對於債權人不生效力，甲與併案之乙均得主張。

記憶點

《強制執行法》第 76 條第 1 項柱句規定：「查封不動產，由執行法官命書記官督同執達員依左列方法行之：」《強制執行法》第 76 條第 1 項第 1 款規定：「一、揭示。」《強制執行法》第 76 條第 1 項第 2 款規定：「二、封閉。」《強制執行法》第 76 條第 1 項第 3 款規定：「三、追繳契據。」《強制執行法》第 76 條第 2 項規定：「前項方法，於必要時得併用之。」把第 1 項與第 3 項合起來看，不動產查封的效力發生時點有兩條並行的軌道：一是第 1 項所列的執行行為，二是查封登記通知到達登記機關。第 3 項所寫的是通知在執行行為實施前到達時亦發生效力，本題的日期正是為這一句而設計：5 月 1 日下午的送達早於 5 月 15 日的揭示，查封效力因而提前到 5 月 1 日，丙、丁當晚訂立的租約才會落在查封之後。

查封的效力範圍則由《強制執行法》第 51 條分三項寫出。《強制執行法》第 51 條第 1 項規定：「查封之效力及於查封物之天然孳息。」《強制執行法》第 51 條第 3 項規定：「實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。」第 2 項所寫的是對於債權人不生效力，而不是絕對無效；這種相對效力的寫法，決定了得主張的人是誰。債務人丙與承租人丁並非該項所保護的債權人，因而不能倒過來以查封為由主張自己所訂租約無效。

乙能不能一併主張，關鍵在併案執行。《強制執行法》第 33 條規定：「對於已開始實施強制執行之債務人財產，他債權人再聲請強制執行者，已實施執行行為之效力，於為聲請時及於該他債權人，應合併其執行程序，並依前二條之規定辦理。」該條把已實施執行行為的效力延伸到後聲請的債權人身上，乙於併案後即與甲同受既有查封效力之保護，而不必等到自己那一次的查封行為。

同一考點的其他考法，常見的是把查封效力的起算改成揭示之日、把對於債權人不生效力寫成絕對無效，或問查封後債務人所收租金的歸屬。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。