甲出租並交付其房屋與乙，乙不顧雙方所訂該屋不得轉租之特約，竟將該屋之全部轉租給丙。下列敘述，何者錯誤？

本題考點

違反不得轉租特約的效果，以及轉租後出租人、承租人與次承租人的三面關係。

正解理由

《民法》第 443 條第 1 項規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」乙違反不得轉租的特約而將房屋全部轉租給丙，依《民法》第 443 條第 2 項出租人甲得終止契約；但轉租契約存在於乙丙之間，其效力不因乙違反該特約而受影響，(D) 敘述錯誤，故選 D。

逐項排除

1. (A)

   敘述正確；《民法》第 767 條第 1 項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」甲終止租約前，乙的租賃權仍存在，丙係基於乙的轉租而占有該屋，不具無權占有的要件。

2. (B)

   敘述正確；甲對乙終止租約後，乙的租賃權消滅，丙的占有失其權源，甲得依《民法》第 767 條第 1 項前段請求丙返還該屋。

3. (C)

   敘述正確；《民法》第 444 條第 2 項規定：「因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」乙就丙應負責之事由所致的房屋毀損，對甲負賠償責任。

4. (D)

   敘述錯誤；《民法》第 443 條第 2 項所定的效果是出租人得終止契約，並非使轉租契約無效，乙丙間的轉租契約基於債之相對性仍為有效。

涵攝步驟

1. 要件一（租賃物為房屋）→本件即是；
2. 要件二（有反對之約定）→甲乙訂有不得轉租的特約，故《民法》第 443 條第 1 項但書不適用；
3. 要件三（轉租全部）→乙將房屋全部轉租；
4. 效果→依《民法》第 443 條第 2 項甲得終止契約，而非轉租契約無效。

記憶點

一、三面關係要分層看。轉租會產生三組關係：甲乙之間的原租賃、乙丙之間的轉租、以及甲丙之間有無直接關係。《民法》第 444 條第 1 項規定：「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。」可見轉租並不使原租賃關係消滅，也不使次承租人成為出租人的相對人。本題把四個選項分別放在這三層上，測驗考生會不會把層次壓平。

二、要件拆解與但書的排除。《民法》第 443 條第 1 項本文採原則禁止，但書則對房屋開了一個口：租賃物為房屋者，承租人得將其一部分轉租。這個但書有兩個限制，一是（除有反對之約定外），二是（一部分）。本題兩個限制都不符合：甲乙訂有不得轉租的特約，乙又把房屋全部轉租，因此但書無從適用，回到本文的原則禁止，並由同條第 2 項發生終止權。

三、違反的效果為何不是無效。轉租的禁止是甲乙之間的債之約定，其功能在保障出租人對使用人的選擇利益，法律給的救濟是終止權，而不是介入乙丙之間另一個獨立契約的效力。若把轉租契約一併宣告無效，等於讓丙承受一個他無從控制的風險。(D) 正是把（違約）與（無效）畫上等號，這是債法最常見的錯置。

四、次承租人的占有地位。甲終止租約前，乙有租賃權，丙的占有以乙的租賃權為基礎，屬有權占有；終止後，乙的租賃權消滅，丙的占有隨之失去基礎，甲即得行使《民法》第 767 條第 1 項前段的所有物返還請求權。至於乙對甲的責任，除《民法》第 444 條第 2 項的損害賠償外，甲也可能同時取得對乙的其他請求權。這道時序是 (A)、(B) 兩個選項的分水嶺。

五、同一考點的其他考法。這一格常改寫成（未定期限的房屋租賃轉租一部分），測驗但書的適用；也常與買賣不破租賃合併命題，問受讓人得否對次承租人請求返還。作答時先問但書適不適用，再問終止有沒有發生，最後才問占有有沒有權源。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。