甲出租 A 屋予乙並交付之，租期 1 年，惟在甲、乙租賃關係存續中，甲又將 A 屋出賣予善意之丙，並為所有權之移轉。下列敘述，何者正確？

本題考點

買賣不破租賃對受讓人的效果，以及權利瑕疵擔保與物之瑕疵擔保的區別。

正解理由

《民法》第 425 條第 1 項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」甲已將 A 屋交付乙，其後出賣並移轉所有權予丙，乙的租賃契約對丙繼續存在，丙取得的所有權因而受乙租賃權拘束，屬權利上的負擔；丙為善意，甲不能依《民法》第 351 條免其擔保之責，應負權利瑕疵擔保責任，(B) 敘述正確，故選 B。

逐項排除

1. (A)

   敘述錯誤；甲為 A 屋所有人，其與丙的買賣契約及所有權移轉行為都有效，租賃關係的存在只影響丙取得的權利內容，不影響該買賣與移轉行為的效力。

2. (B)

   敘述正確；丙取得的所有權因《民法》第 425 條第 1 項而受乙租賃權的拘束，甲對丙負權利瑕疵擔保責任。

3. (C)

   敘述錯誤；《民法》第 425 條第 1 項使租賃契約對受讓人繼續存在，乙的租賃關係並未因所有權移轉而消滅，乙也未因此取得終止權。

4. (D)

   敘述錯誤；物之瑕疵擔保所處理者為標的物價值或效用的減損，見《民法》第 354 條第 1 項本文；本件 A 屋的物理狀態並無瑕疵，所生者是權利上的負擔。

涵攝步驟

1. 要件一（租賃物已交付且承租人占有中）→甲已將 A 屋交付乙；
2. 要件二（所有權讓與第三人）→甲出賣並移轉所有權予丙；
3. 要件三（效果）→依《民法》第 425 條第 1 項租賃契約對丙繼續存在；
4. 要件四（買受人善意）→丙不知租賃關係，《民法》第 351 條的免責事由不存在，甲負權利瑕疵擔保責任。

記憶點

一、買賣不破租賃的射程。《民法》第 425 條第 1 項的要件有二：租賃物已交付、承租人占有中。具備這兩個要件時，租賃契約當然對受讓人繼續存在，不待任何合意或登記。《民法》第 425 條第 2 項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」本題租期一年且已交付，落在第 1 項的適用範圍內，因此丙必須承受乙的租賃關係。這是題目把（租期 1 年）寫進事實的用意。

二、承受租賃為何是權利瑕疵。買受人期待取得的是不受第三人權利拘束的所有權；當租賃關係依法對受讓人繼續存在，丙在租期內無法自由使用該屋，其所有權的內容因第三人的權利而縮減。這種因第三人得對買賣標的主張權利所生的瑕疵，屬權利瑕疵，與物本身的品質、效用無關。《民法》第 351 條規定：「買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限。」該條以買受人明知為免責事由，反面即是善意買受人受保護，題目寫明丙為善意，正是要餵這個要件。

三、與物之瑕疵擔保的分界。《民法》第 354 條第 1 項但書規定：「但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」同條第 2 項並就保證品質另設擔保。物之瑕疵處理的是標的物本身的價值或效用減損，其法律效果是買受人得解除契約或請求減少價金，並受《民法》第 356 條第 1 項檢查通知義務的拘束。權利瑕疵則沒有這一套通知義務的設計，(D) 的錯誤就在於把兩套規則接錯。

四、其餘選項的處理。(A) 想用（無權處分）的印象干擾考生，但甲在出賣時仍是 A 屋所有人，處分權完整，買賣與移轉均為有效；租賃關係的承受是法定效果，不是效力瑕疵。(C) 則把承租人寫成因所有權移轉而取得終止權，與《民法》第 425 條第 1 項使租賃關係繼續存在的設計方向相反。

五、同一考點的其他考法。這一格常與《民法》第 425-1 條第 1 項的推定租賃合併命題，也常改問（未經公證且未定期限的不動產租賃）是否仍受保護，答案在《民法》第 425 條第 2 項。作答順序固定為：先檢驗交付與占有、再定租賃是否承受、最後才問出賣人對買受人的擔保責任。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。