甲乙於民國 101 年（下同）7 月 15 日口頭訂立為期一年之租賃契約，約定甲於 8 月 1 日搬入甲向乙承租之房屋，月租新臺幣（下同）1 萬元。11 月 13 日，一般型衛浴熱水設備故障，甲無法使用熱水洗澡，甲向乙表示天冷請馬上修理，乙未為不修理表示。11 月 21 日，甲見乙一直未找人修理，再次通知乙，請乙於 11 月底前修理完成。12 月繳交租金時，甲表示乙一直未修理熱水設備，請求減少11、12 月租金。甲見乙遲不動手，於是 11 月底找人修繕，請人於 12 月 1 日安裝最新型熱水器 2 萬元，及高級多噴頭按摩蓮蓬頭 1 萬元。下列敘述，何者正確？

本題考點

出租人之修繕義務、催告後的效果，以及自行修繕費用的請求範圍。

正解理由

《民法》第 423 條課出租人於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用收益之義務，而《民法》第 429 條第 1 項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」熱水設備故障致甲無法以熱水洗澡，租賃物已不合於約定使用收益，甲兩度通知而乙仍不修繕，即屬未履行修繕義務，應負債務不履行責任。故選 C。

逐項排除

1. (A)

   依《民法》第 422 條，不動產租賃期限逾一年而未以字據訂立者，僅視為不定期限之租賃而非無效；何況甲乙所訂者為期一年，故錯誤。

2. (B)

   《民法》第 430 條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」本條給的是終止契約或自行修繕求償，並非使租金給付義務當然免除，故錯誤。

3. (C)

   依《民法》第 423 條與第 429 條第 1 項，乙經甲一再通知仍不修繕，致甲無法完全使用租賃物，負修繕義務不履行之責任，敘述正確。

4. (D)

   依《民法》第 430 條，得償還或自租金扣除者為自行修繕之費用；甲所裝之最新型熱水器與高級蓮蓬頭已逾回復原使用狀態所必要之範圍，本項稱全部費用均得扣除，故錯誤。

涵攝步驟

1. 要件一（是否不合於約定使用收益）→熱水設備故障致甲無法使用熱水；
2. 要件二（修繕義務歸屬）→依《民法》第 429 條第 1 項由出租人負擔；
3. 要件三（是否定期催告）→甲於 11 月 21 日定至 11 月底；
4. 要件四（逾期不修繕）→依《民法》第 430 條得終止或自行修繕求償，並構成修繕義務之不履行。

記憶點

租賃是繼續性契約，出租人的義務不止於交付，而是在整個租期內維持租賃物的可用狀態，這就是《民法》第 423 條的規範重心：交付時要合於約定使用收益，存續中還要保持該狀態。由此導出《民法》第 429 條第 1 項的修繕義務分配，該項自帶除書，契約另有訂定或另有習慣者，修繕負擔可以移到承租人身上，這是考題常設的第一個變化。《民法》第 429 條第 2 項規定：「出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」則是義務的另一面，出租人要修，承租人有容忍義務。

出租人不修時，承租人的工具寫在《民法》第 430 條。要件依序是：租賃關係存續中、有修繕之必要、該修繕應由出租人負擔、承租人定相當期限催告、出租人於期限內不為修繕。五個要件齊備後，承租人取得選擇權，可以終止契約，也可以自行修繕而請求償還費用或於租金中扣除。本題甲在 11 月 13 日先為通知而未定期限，11 月 21 日再通知並定至 11 月底，第二次通知才符合定相當期限的要求。

費用的範圍則是本題最容易失分的一格。自行修繕的依據既然是代出租人履行其修繕義務，得請求的自然是使租賃物回復到合於約定使用收益狀態所必要的支出。原設備是一般型衛浴熱水設備，甲卻安裝最新型熱水器並加裝高級多噴頭按摩蓮蓬頭，後者已經超出回復原狀所需，屬於承租人自己的增益，不能全額轉嫁。

易混淆者為租金的減少。《民法》第 435 條第 1 項規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。」《民法》第 435 條第 2 項規定：「前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」這條處理的是一部滅失，效果是按比例減租而不是免除全部租金，與第 430 條的修繕不履行是兩條不同的路。另須說明，本題所據之《民法》版本中尚有部分修正條文定自一百十二年一月一日施行，於本次考試日尚未生效。本內容僅供考試複習，不構成法律意見。