甲乙於民國 101 年（下同）7 月 15 日口頭訂立為期一年之租賃契約，約定甲於 8 月 1 日搬入甲向乙承租之房屋，月租新臺幣（下同）1 萬元。11 月 13 日，一般型衛浴熱水設備故障，甲無法使用熱水洗澡，甲向乙表示天冷請馬上修理，乙未為不修理表示。11 月 21 日，甲見乙一直未找人修理，再次通知乙，請乙於 11 月底前修理完成。12 月繳交租金時，甲表示乙一直未修理熱水設備，請求減少11、12 月租金。甲見乙遲不動手，於是 11 月底找人修繕，請人於 12 月 1 日安裝最新型熱水器 2 萬元，及高級多噴頭按摩蓮蓬頭 1 萬元。下列敘述，何者正確？

本題考點

出租人修繕義務之不履行，及承租人自行修繕後之費用扣除範圍。

正解理由

熱水設備故障屬租賃物有修繕必要之情形，依《民法》第 429 條第 1 項，該修繕由出租人乙負擔。《民法》第 430 條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」甲於 11 月 13 日通知、11 月 21 日再定 11 月底之期限催告，乙均未修繕，致甲無法完全使用租賃物，乙即應負修繕義務不履行之責任。(C) 之敘述與上開規定相符。故選 C。

逐項排除

1. (A)

   《民法》第 422 條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」甲乙約定之期限未逾一年；且縱期限逾一年而未立字據，效果亦僅為視為不定期限之租賃，而非契約無效，本項錯誤。

2. (B)

   《民法》第 435 條第 1 項就租賃物一部滅失設有請求減少租金之規定，本件熱水設備故障應循《民法》第 430 條處理，承租人之救濟為終止契約或自行修繕並扣除費用，而非租金給付義務全部免除，本項錯誤。

3. (C)

   乙經催告仍不修繕，應負修繕義務不履行之責任，本項正確。

4. (D)

   依《民法》第 430 條，得請求償還或自租金扣除者為修繕所支出之費用；甲安裝最新型熱水器與高級按摩蓮蓬頭，已逾回復原有一般型衛浴熱水設備所必要之範圍，超出部分不在該條所定得扣除之列，本項錯誤。

涵攝步驟

1. 要件一（修繕必要且應由出租人負擔）→熱水設備故障；
2. 要件二（定相當期限催告）→11 月 21 日定至 11 月底；
3. 要件三（出租人不為修繕）→乙未修繕；
4. 效果→乙負修繕義務不履行之責任。

記憶點

租賃是使用收益型契約，出租人的義務不止於交付，還包括在租賃關係存續期間持續維持租賃物合於約定使用收益之狀態。《民法》第 429 條第 1 項即以此為基礎，將修繕義務原則上歸於出租人，並保留契約另有訂定或另有習慣之例外；《民法》第 429 條第 2 項則規定出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕，兩項合起來構成修繕義務的權責配套。

《民法》第 430 條是承租人的救濟條款，其適用有三個層次。第一是前提：租賃物有修繕之必要且該修繕應由出租人負擔。第二是程序：承租人須定相當期限催告，此一催告不僅是通知，更是使出租人陷於給付遲延並開啟後續救濟的關鍵步驟；本題甲在 11 月 13 日僅為通知，直到 11 月 21 日定出 11 月底之期限，才完成催告的要求。第三是效果：出租人於期限內不為修繕者，承租人有兩條並列的選擇，一為終止契約，二為自行修繕並請求償還費用或自租金中扣除。

本題最容易失分之處在 (D)。條文所定得償還或扣除者為其費用，指的是為履行出租人修繕義務所必要的支出，其標準是回復租賃物合於約定使用收益之狀態。原設備既為一般型衛浴熱水設備，承租人逕行安裝最新型熱水器並增設高級多噴頭按摩蓮蓬頭，已屬租賃物之改良而非修繕，超出必要範圍的部分自無從全額轉嫁。

易混淆條文可並列：《民法》第 430 條處理的是修繕不履行的救濟；《民法》第 435 條處理的是租賃物一部滅失時的租金減少與終止契約；《民法》第 436 條則就權利瑕疵準用之。三者的觸發事實不同，效果亦不相同，考題常以熱水器故障、漏水、部分空間無法使用等事實在三者之間游移，作答時應先判斷事實究屬修繕必要或一部滅失。

另須注意《民法》第 422 條的效果並非契約無效，而是視為不定期限之租賃，這是租賃編中極常入題的細節，(A) 即以此設陷。

另須指出，本題所據之《民法》版本中，尚有部分修正條文定自一百十二年一月一日始行施行，於本次考試日當時並未生效，故解題時仍應以考試當日已生效之條文為準。本內容僅供考試複習，不構成法律意見。