甲將房子 1 棟出租予乙，月租新臺幣 3 萬元，租期 3 年。下列敘述，何者錯誤？

本題考點

法定要式行為之簽名方式，與不動產租賃逾一年應以字據訂立之效果。

正解理由

本題問何者為錯誤。《民法》第 422 條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」租期 3 年之房屋租賃，須以字據訂立始能維持其定期性質。《民法》第 3 條第 3 項規定：「如以指印、十字或其他符號代簽名者，在文件上，經二人簽名證明，亦與簽名生同等之效力。」以按指印代簽名者，尚須經二人於文件上簽名證明，始與簽名生同等效力。

(D) 之情形甲乙僅按指印而未經二人簽名證明，該文書欠缺法定之簽名，等同未以字據訂立，依《民法》第 422 條應視為不定期限之租賃，其有效期間並非 3 年。故選 D。

逐項排除

1. (A)

   《民法》第 3 條第 1 項規定：「依法律之規定，有使用文字之必要者，得不由本人自寫，但必須親自簽名。」契約內容得使用書局所出售之定型化租賃契約書，不以當事人自寫為必要，本項正確。

2. (B)

   依《民法》第 3 條第 1 項，甲親自書寫內容且兩人於契約書簽名，字據與簽名均已具備，依《民法》第 422 條，租期 3 年之約定即為有效，本項正確。

3. (C)

   《民法》第 3 條第 2 項規定：「如有用印章代簽名者，其蓋章與簽名生同等之效力。」以蓋章代簽名者與簽名同其效力，字據要件具備，租期 3 年之約定有效，本項正確。

4. (D)

   僅按指印而未經二人簽名證明，不生簽名之效力，本項錯誤。

涵攝步驟

1. 要件一（期限是否逾一年）→3 年，逾一年；
2. 要件二（有無以字據訂立）→須具備法定之簽名或其替代方式；
3. 要件三（按指印之替代要件）→須經二人簽名證明；
4. 結論→(D) 欠缺該要件，應視為不定期限之租賃。

記憶點

本題把總則的要式規定與租賃編的期限規定綁在一起，屬於跨編整合的典型題型。

《民法》第 3 條處理的是法律規定有使用文字之必要時，文書應如何完成。其三項構成一個由寬到嚴的階梯：第 1 項允許他人代寫或使用印刷格式，但要求本人親自簽名，可見立法者所重視者為簽名而非書寫；第 2 項承認蓋章與簽名有同等效力，這是配合我國以印章為主要表意工具的社會實況；第 3 項則對指印、十字或其他符號設下額外要求，須在文件上經二人簽名證明。之所以對指印採取較嚴格的態度，在於指印本身難以由文件外觀判斷其真正，必須借助見證人補強其證明力。考生應特別記住：印章不必見證，指印必須見證，這一對比幾乎每年都以某種形式出現。

《民法》第 422 條則處理不動產租賃的期限與方式。其設計並非採無效主義，而是採視為不定期限的轉換效果：契約仍然有效成立，只是喪失其約定的期限，雙方均得依終止不定期限租賃之規定終止契約。這個效果對承租人與出租人的影響完全不同——承租人失去期限保障，出租人則失去期間內的租金確保，因此本條常與租賃期限、終止方法一併出題。

本題 (D) 的推理鏈條有兩段：先依《民法》第 3 條第 3 項判斷該文書是否具備法定簽名，再依《民法》第 422 條判斷欠缺字據的法律效果。兩段缺一不可，若只看第一段，容易誤以為契約無效；若只看第二段，又會漏掉指印須經見證的要求。

易混淆條文可並列：《民法》第 422-1 條就租用基地建築房屋時承租人之地上權登記請求權設有規定；《民法》第 425 條則規定租賃物所有權讓與時租賃契約對受讓人繼續存在及其例外。三者同屬租賃契約對外效力與方式要求的規範群，宜整組掌握。

另須指出，本題所據之《民法》版本中，尚有部分修正條文定自一百十二年一月一日始行施行，於本次考試日當時並未生效，故解題時仍應以考試當日已生效之條文為準。本內容僅供考試複習，不構成法律意見。