關於租賃關係之終止，下列敘述，何者錯誤？

本題考點

租賃關係終止之各種法定事由與約定終止之容許性。

正解理由

本題問何者為錯誤。《民法》第 453 條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」該條係以定有期限之租賃契約得約定期限屆滿前終止為前提，僅就其終止程序要求先期通知，足見法律明白容許此種約定。(C) 稱訂有期限之租約雙方均不得約定終止，與該條正相違背，故為本題之錯誤選項。故選 C。

逐項排除

1. (A)

   《民法》第 430 條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」承租人於出租人受催告後仍不修繕時得終止租約，本項正確。

2. (B)

   《民法》第 452 條規定：「承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約。但應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」定期租賃於承租人死亡時，其繼承人仍得終止租約，惟應先期通知，本項正確。

3. (C)

   與《民法》第 453 條相違，為錯誤選項。

4. (D)

   《民法》第 447 條第 2 項規定：「承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。」承租人趁出租人不知而取去留置物者，出租人得終止租約，本項正確。

涵攝步驟

1. 要件一（租約是否定有期限）→是；
2. 要件二（有無終止之依據）→《民法》第 453 條容許當事人約定期限屆滿前終止；
3. 要件三（程序要求）→應先期通知；
4. 結論→(C) 之全面否定與該條不符。

記憶點

租賃契約的終止事由散布於租賃節各處，本題把四種不同來源的終止權放在一起比較，考的是體系整理能力。

第一種是因出租人違反修繕義務而生的終止權。《民法》第 430 條要求承租人先定相當期限催告，出租人於期限內不為修繕者，承租人得在終止契約與自行修繕並扣除費用之間擇一，屬於債務不履行救濟的具體化。

第二種是因承租人死亡而生的終止權。《民法》第 452 條的立法考量在於，租賃關係具有一定的屬人性，承租人死亡後其繼承人未必有繼續使用租賃物的需要，因此縱使租約定有期限，仍賦予繼承人終止權；但為兼顧出租人的期待，但書要求先期通知。要注意的是，該條所賦予者僅為繼承人的終止權，並非使租約當然消滅，出租人並不因承租人死亡而取得對應的終止權。

第三種是約定終止。《民法》第 453 條並未創設終止權，而是承認當事人得以約定創設之，並就其行使課予先期通知的程序義務。這一點是本題的關鍵：定期租賃的定期拘束的是法定終止，並不排除當事人以合意保留提前終止的可能。(C) 之所以錯誤，正是把契約自由完全封閉。

第四種是因承租人侵害出租人留置權而生的終止權。《民法》第 447 條第 1 項賦予出租人自力阻止承租人取去留置物之權，並於承租人離去租賃之不動產時得占有其物；第 2 項則就承租人乘出租人不知或不顧異議而取去其物者，賦予出租人終止契約之權，屬於對出租人擔保利益的保護。

易混淆條文可並列：《民法》第 450 條規定租賃定有期限者於期限屆滿時消滅，未定期限者當事人得隨時終止並應先期通知；《民法》第 452 條與《民法》第 453 條均回頭指向該條關於先期通知的規定，形成一組交叉引用。整理時建議以誰有終止權、發生原因為何、要不要先期通知三欄製表，可一次涵蓋本題所有選項。

另須指出，本題所據之《民法》版本中，尚有部分修正條文定自一百十二年一月一日始行施行，於本次考試日當時並未生效，故解題時仍應以考試當日已生效之條文為準。本內容僅供考試複習，不構成法律意見。