關於租賃關係之終止，下列敘述，何者錯誤？

本題考點

租賃關係終止的各種法定原因，以及定期租賃得否約定期前終止。

正解理由

《民法》第 453 條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」本條以定有期限之租賃契約得約定期前終止為前提，進一步要求行使時須先期通知，足見此種約定為法律所允許；選項 (C) 稱訂有期限之租約雙方均不得約定終止，與本條相反。本題問的是何者錯誤，故選 C。

逐項排除

1. (A)

   《民法》第 430 條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」承租人定期催告後出租人拒不修繕者得終止租約，敘述正確。

2. (B)

   《民法》第 452 條規定：「承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約。但應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」定期租賃於承租人死亡時，其繼承人得終止，敘述正確。

3. (C)

   依《民法》第 453 條，定有期限之租賃契約得約定一方於期限屆滿前終止，本項稱雙方均不得約定終止，即為本題所問之錯誤者。

4. (D)

   《民法》第 447 條第 2 項規定：「承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。」承租人趁出租人不知而取去留置物者，出租人得終止租約，敘述正確。

涵攝步驟

1. 要件一（終止原因是否有明文）→(A) 對應《民法》第 430 條、(B) 對應《民法》第 452 條、(D) 對應《民法》第 447 條第 2 項；
2. 要件二（定期租賃得否約定期前終止）→依《民法》第 453 條，法律明文承認此種約定並課以先期通知義務；
3. 要件三（本題所問）→唯 (C) 與條文相反。

記憶點

租賃的終止規定散在第二節各處，整理起來有三組：一方違反義務、租賃物或當事人發生變動、當事人自行約定。

第一組是違反義務型。《民法》第 430 條給承租人的是催告後的選擇權，終止契約只是其中一條路；反方向則有《民法》第 447 條第 1 項規定：「出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。」與《民法》第 447 條第 2 項的終止權。

第二組是人與物的變動型。《民法》第 452 條處理承租人死亡，把終止權給了繼承人：租賃是繼續性的利用關係，承租人死亡後繼承人未必仍有使用需求，故縱定有期限亦得終止，但須依先期通知的規定為之。要注意這一條給的是承租人一方的權利。出租人因承租人死亡而取得終止權的情形，則另有其專屬的條文脈絡：《民法》第 458 條柱句規定：「耕作地租賃於租期屆滿前，有左列情形之一時，出租人得終止契約：」《民法》第 458 條第 1 款規定：「一、承租人死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。」兩條並列而要件各異，寫題時應各依其適用範圍處理，不宜把其中一條的結論推廣成通則。

第三組是約定型，也就是本題的正解。《民法》第 450 條第 1 項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」定期租賃原則上以期限屆滿為終點，但《民法》第 453 條明白承認當事人得約定一方於期限屆滿前終止，並把《民法》第 450 條第 3 項的先期通知義務接過來，使對方有調整的時間。換言之，法律限制的是行使方式，不是約定本身，選項 (C) 把程序上的限制誤讀成約定上的禁止。

同一考點的其他考法，是把未定期限租賃的隨時終止與定期租賃的約定終止並列，或把《民法》第 452 條的主體由繼承人換成出租人，測驗考生是否讀得出終止權究竟落在哪一方。另須說明，本題所據之《民法》版本中尚有部分修正條文定自一百十二年一月一日施行，於本次考試日尚未生效。本內容僅供考試複習，不構成法律意見。