甲有 A 地及其地上之 B 屋，其因欠債致 A 地遭債權人乙依強制執行程序查封拍賣，由丙拍定之。甲係基於何種法律關係利用丙之 A 地？

本題考點

《民法》第 838-1 條第 1 項因強制執行拍賣而生之法定地上權。

正解理由

《民法》第 838-1 條第 1 項後段規定：「其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。」該項前段所定之情形是土地及其土地上之建築物同屬於一人所有，因強制執行之拍賣而土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定。本件 A 地與 B 屋原同屬甲所有，僅 A 地經強制執行拍賣由丙拍定，依該項後段同樣視為已有地上權之設定，甲因而基於法定地上權利用丙之 A 地。故選 A。

逐項排除

1. (A)

   依《民法》第 838-1 條第 1 項後段，僅以土地為拍賣時視為已有地上權之設定，本選項正確。

2. (B)

   《民法》第 513 條第 1 項所定之抵押權登記請求權，其權利人是承攬建築物或土地上工作物之承攬人，與本件事實無涉。

3. (C)

   《民法》第 851 條規定：「稱不動產役權者，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。」該條所定之不動產役權須經設定，《民法》並未就強制執行拍賣之情形設視為不動產役權之規定。

4. (D)

   《民法》第 425-1 條第 1 項前段所規範者是土地及房屋同屬一人而將所有權讓與他人之情形，本件係強制執行之拍賣，接不上該項所稱之讓與。

涵攝步驟

1. 要件一是土地及其土地上之建築物同屬於一人所有，A 地與 B 屋原同屬甲而該當；
2. 要件二是因強制執行之拍賣而使土地與建築物歸屬相異之人，A 地由丙拍定、B 屋仍屬甲而該當；
3. 要件三是僅以土地為拍賣，本件正是，落在《民法》第 838-1 條第 1 項後段；
4. 三者齊備，效果為視為已有地上權之設定。

記憶點

要件拆解

《民法》第 838-1 條第 1 項規定：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。」該項前段處理土地與建築物同時拍賣而拍定人各異的情形，後段則把僅拍賣其中之一的情形一併納入。本題只拍賣 A 地，B 屋仍屬甲，正是後段所指。《民法》第 838-1 條第 2 項規定：「前項地上權，因建築物之滅失而消滅。」

為何需要法定地上權

土地與其上建築物原同屬一人時，建築物並不需要另外的使用權源。一旦因拍賣而分離，建築物所有人若無使用土地之權利，建築物即面臨被拆除之命運，社會經濟上之損失難以回復。立法者因而以視為已有地上權之設定的技術，直接在法律上補上這個權源，並把地租、期間及範圍交由當事人協議或法院判決決定。

易混淆條文對照

《民法》第 876 條第 1 項規定：「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。」這一條以設定抵押權為前提；《民法》第 838-1 條第 1 項則以強制執行之拍賣為前提，不以抵押權存在為必要。本題題幹寫的是因欠債而遭債權人依強制執行程序查封拍賣，並未提及抵押權，因此落在《民法》第 838-1 條第 1 項。

與推定租賃關係的分界

《民法》第 425-1 條第 1 項前段規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」該項的連結事實是讓與，效果是推定租賃關係，屬債之關係；《民法》第 838-1 條第 1 項的連結事實是強制執行之拍賣，效果是法定地上權，屬物權。兩條的事實前提與法律效果都不同，是本題四個選項的主要分辨點。

版本說明

本題所據之《民法》版本檔載有部分條文定自一百十二年一月一日施行，於本題考試日一百十年十月二十四日尚未生效，閱讀時應以考試當日已施行之條文為準。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。