區分所有權人甲居住於住宅專用大廈中，經常邀請非住戶之不特定人士頻繁進出從事祭拜活動，發出聲響已達妨害其他住戶安寧及居住品質之程度，且甲更於大廈住戶共用之頂樓平台設置大型祭壇。同樓層鄰居乙係向區分所有權人丙承租之住戶，深感生活受到嚴重干擾，乙擬請求法院排除甲之干擾侵害。下列敘述，何者正確？

本題考點

《民法》第 799 條第 3 項後段共有部分供特定人使用之要件。

正解理由

《民法》第 765 條規定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」專有部分之所有權行使因而受法令限制。甲在自己專有部分從事祭拜並使非住戶頻繁進出，已達妨害其他住戶安寧之程度，縱屬行使自己專有部分之權利，仍不得妨害大廈之正常使用並違反區分所有權人之共同利益。故選 B。

逐項排除

1. (A)

   乙為承租人而占有該專有部分，《民法》第 943 條第 1 項規定：「占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利。」《民法》第 963-1 條第 1 項亦明文承認占有人得行使占有之保護，乙非不得以自己名義請求，本選項錯誤。

2. (B)

   專有部分之所有權行使受《民法》第 765 條所定法令限制之拘束，甲之祭拜活動不得妨害大廈正常使用，本選項正確。

3. (C)

   《民法》第 799 條第 3 項後段規定：「共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。」該後段所要求的是規約之約定，不是過半數區分所有權人之同意，本選項錯誤。

4. (D)

   依《民法》第 799 條第 3 項後段，共有部分得經規約之約定供特定所有人使用，本選項稱非法律所許，與該後段不合，錯誤。

涵攝步驟

1. 本件頂樓平台屬共有部分，《民法》第 799 條第 3 項後段的要件是規約之約定，(C) 的決議方式不該當、(D) 的全面否定亦與該後段不合；
2. 《民法》第 765 條的要件是所有權之行使須在法令限制範圍內，甲之行為已妨害其他住戶而落在限制之內；
3. 乙之占有人地位則該當《民法》第 943 條第 1 項。

記憶點

住戶行為義務的規範位置

本題選項 (B) 所描述的住戶行為義務，其具體明文見於公寓大廈管理之特別法。在《民法》一側，《民法》第 765 條規定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」這一條把所有權的行使框在法令限制之內，是本選項在《民法》上的依據。考生答題時掌握此一方向即足，不必背誦特別法的條次。

區分所有建築物的結構

《民法》第 799 條第 1 項規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」《民法》第 799 條第 2 項後段規定：「共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。」頂樓平台為住戶共用，屬共有部分。《民法》第 799 條第 3 項後段規定：「共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。」該後段既明文容許以規約約定供特定所有人使用，選項 (D) 的全面否定即不成立；而它要求的是規約之約定，選項 (C) 以過半數同意代之亦不成立。

承租人的地位

《民法》第 943 條第 1 項規定：「占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利。」乙向區分所有權人丙承租而占有該專有部分，即為占有人。《民法》第 963-1 條第 1 項規定：「數人共同占有一物時，各占有人得就占有物之全部，行使第九百六十條或第九百六十二條之權利。」該項所援引的兩條分別是占有人的自力救濟與占有訴權，可見占有本身即受保護，不以所有權為前提。選項 (A) 把請求權限在區分所有權人身上，方向有誤。

同一考點的其他考法

本組條文常與《民法》第 799-1 條第 1 項共有部分修繕費之分擔、《民法》第 799-1 條第 3 項規約顯失公平之撤銷，以及《民法》第 799-1 條第 4 項繼受人受規約拘束一併出題。

版本說明

本題所據之《民法》版本檔載有部分條文定自一百十二年一月一日施行，於本題考試日一百十年十月二十四日尚未生效，閱讀時應以考試當日已施行之條文為準。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。