債務人乙以其所有之 A 地為債權人甲設定抵押權後，將該地出租予第三人丙。嗣甲執拍賣抵押物 A地之裁定為執行名義，聲請強制執行。執行法院以「A 地現由丙占有使用，拍定後不點交」之拍賣條件進行拍賣，由丁拍定。丁在繳納尾款前，以其取得內容記載乙、丙坦承上開租賃關係確為通謀虛偽之切結書為由，主張前揭拍賣條件應變更為「拍定後點交」，向執行法院聲明異議。假設上開切結書內容為真正，下列敘述，何者正確？

本題考點

拍賣公告所載不點交條件的拘束力，以及拍定後聲明異議的界線。

正解理由

《強制執行法》第 81 條第 2 項第 7 款規定：「七、拍賣後不點交者，其原因。」又《強制執行法》第 98 條第 2 項規定：「前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。」該項但書把除去租賃的時點定在拍賣之前；本件既以拍定後不點交之條件拍賣並由丁拍定，丁即受該條件拘束，不得於拍定後再為相反主張，故選 D。

逐項排除

1. (A)

   《強制執行法》第 98 條第 1 項規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」丁尚未繳納尾款，亦未領得權利移轉證書，執行程序未因拍定而終結，異議並非不合法，本項錯誤。

2. (B)

   《強制執行法》第 13 條第 1 項規定：「執行法院對於前條之聲請，聲明異議或抗告認為有理由時，應將原處分或程序撤銷或更正之。」撤銷原處分或程序是聲明異議有理由時的效果，本項錯在丁之異議無理由。

3. (C)

   《強制執行法》第 99 條第 2 項規定：「第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。」丙就其占有主張租賃關係而有爭執，亦未於拍賣前經執行法院除去，執行法院不得逕予點交，本項錯誤。

4. (D)

   本項所述丁於拍定後不得再為相反主張、執行法院應駁回異議，與拍賣條件的拘束力相符，為正確選項。

涵攝步驟

1. 要件一，拍賣條件→公告載明拍定後不點交；
2. 要件二，除去租賃須在拍賣前；
3. 要件三，丁依該條件應買並拍定；
4. 效果，丁受該條件拘束，異議無理由。

記憶點

聲明異議的射程

《強制執行法》第 12 條第 1 項規定：「當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。但強制執行不因而停止。」拍定人是利害關係人，在程序終結前聲明異議並不因此成為不合法；因此本題的爭點不在異議合法與否，而在異議有無理由，選項 A 正是在這一點上失分。

異議有理由時的效果則明定於《強制執行法》第 13 條第 1 項：「執行法院對於前條之聲請，聲明異議或抗告認為有理由時，應將原處分或程序撤銷或更正之。」撤銷或更正原處分或程序，正是聲明異議有理由時的法定效果，所以選項 B 所寫的撤銷拍定並非於法無據，它錯在本件異議無理由，欠缺該項所定的撤銷前提。

租賃能不能被除去

《強制執行法》第 98 條第 2 項但書所定的除去，要件有三：租賃發生於設定抵押權之後、對抵押權有影響、並經執行法院除去後拍賣。三個要件都指向同一個時間點，也就是拍賣之前。本件乙、丙的租賃縱使是通謀虛偽，執行法院也是在拍賣前決定拍賣條件時才有調查與除去的機會；一旦以不點交條件公告並拍定，價格已經反映了不點交這件事。

點交的條文結構

《強制執行法》第 99 條第 1 項規定：「債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。」第 1 項處理的是債務人占有與查封後第三人占有，第 2 項則把查封前占有而不爭執者一併納入。丙是查封前即占有並且有爭執，兩項都不涵蓋，這正是拍賣條件定為不點交的原因。

本題的分辨點

條文只寫到拍賣公告應載明不點交原因，以及租賃除去應在拍賣前為之，至於拍定人事後舉證租賃為通謀虛偽時能否要求變更拍賣條件，條文本身未直接規定，其分辨點在實務就拍賣條件拘束力所採的見解：拍賣條件於公告時即已確定，應買人依該條件出價，拍定後不得再為相反主張。

其他考法

同一考點常改問拍定人於繳足價金前發現不動產有重大瑕疵時的救濟，或改問點交聲請的期間；判斷起點都是先看拍賣公告怎麼寫。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。