甲乙為朋友，基於互信，乙將其所有 A 屋出租予甲，雙方以口頭訂立二年租賃契約，且僅口頭約定每個月租金新臺幣（下同）21,000 元，除此之外並無任何特殊限制約定。甲之同事丙找不到合適房子，於是甲將其所承租之 A 屋分租於丙，丙給付甲租金 10,000 元。下列敘述，何者正確？

本題考點

房屋租賃未以字據訂立之效力、修繕義務之歸屬，以及房屋一部轉租之合法性。

正解理由

《民法》第 429 條第 1 項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」甲乙間除租金外並無任何特殊限制約定，修繕義務仍由出租人乙負擔。甲將 A 屋之房間分租於丙，並不使甲脫離租賃契約，甲對乙仍是承租人，就分租房間之衛浴設備故障，甲仍得本於租賃契約請求乙修繕，乙不得拒絕。故選 B。

逐項排除

1. (A)

   《民法》第 422 條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」二年期之房屋租賃未以字據訂立者，並非無效，而係視為不定期限租賃，本項錯誤。

2. (B)

   依《民法》第 429 條第 1 項，修繕義務由出租人負擔，甲雖將該房間分租於丙，仍得請求乙修繕，本項正確。

3. (C)

   《民法》第 444 條第 1 項規定：「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。」合法轉租後仍為繼續者是甲乙間之租賃關係，乙與丙間並未因此發生租賃關係，乙不得逕向丙請求給付 10,000 元租金，本項錯誤。

4. (D)

   《民法》第 443 條第 1 項規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」本題租賃物為房屋且無反對之約定，甲將其一部分分租於丙係合法轉租，乙不得以違法分租為由終止契約，本項錯誤。

涵攝步驟

1. 要件一（不動產租賃逾一年未立字據）→視為不定期限租賃；
2. 要件二（租賃物為房屋、無反對之約定、僅轉租一部分）→合法轉租；
3. 要件三（修繕義務未另有訂定或習慣）→由出租人乙負擔。

記憶點

本題把房屋租賃最常考的三個爭點排在同一組事實上：要式與效力、轉租的合法性、以及轉租後原租賃關係的存續。

第一個爭點是形式。《民法》第 422 條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」該條的法律效果是視為不定期限，而不是無效，這是命題者最常設的第一個陷阱。其實益在於終止：不定期限租賃的終止依租賃章之規定辦理，與定期租賃期滿當然消滅不同。

第二個爭點是轉租。《民法》第 443 條第 1 項規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」本項可拆成原則與例外兩層：原則是轉租須經出租人承諾；例外須同時具備三個要件，即租賃物為房屋、無反對之約定、且僅轉租其一部分。本題三者齊備，甲之分租為合法。違反的效果則規定於《民法》第 443 條第 2 項：「承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」既然甲並未違反，乙自無終止權。

第三個爭點是轉租後的法律關係。《民法》第 444 條第 1 項規定：「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。」合法轉租並不使承租人脫離原租賃契約，承租人對出租人仍負租金給付等義務，出租人對承租人仍負使用收益及修繕義務。《民法》第 429 條第 1 項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」該項以出租人負擔為原則，本題並無另訂或習慣可循，故乙不得拒絕。另《民法》第 423 條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」與修繕義務相互呼應。

至於出租人與次承租人之關係，兩者間並未因轉租而發生租賃契約，出租人原則上不得逕向次承租人請求租金，這是選項 (C) 的錯誤所在。另須說明，本題所引《民法》條文所屬之版本中，尚有部分修正條文定自一百十二年一月一日施行，於本次考試日當時並未生效，故仍以考試當日已生效之條文為準。本內容僅供考試複習，不構成法律意見。