甲、乙、丙三人區分所有 A 建物，依序各專有 A1、A2 與 A3 部分。甲、乙、丙三人約定：甲單獨使用 A 建物屋頂平台，尚未登記，且未經區分所有權人會議決議。乙將 A2 部分讓與丁，並完成登記。依民法規定，下列敘述，何者正確？

本題考點

區分所有建築物之分管約定對特定繼受人之效力。

正解理由

《民法》第 799-1 條第 4 項規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」甲、乙、丙關於甲單獨使用屋頂平台之約定，既未經區分所有權人會議決議，亦未登記，屬該項所稱依其他約定所生之權利義務。乙將 A2 部分讓與丁並完成登記，丁為特定繼受人，須於明知或可得而知時始受拘束。題幹未載丁知或不知該約定，(D) 以此設問：若丁受讓時不知該約定，且就其不知無過失，即非明知亦非可得而知，依該項不受拘束，得請求甲返還屋頂平台於全體區分所有人。故選 D。

逐項排除

1. (A)

   依《民法》第 799-1 條第 4 項，特定繼受人對約定內容明知或可得而知者仍受拘束，該約定並非絕對不及於第三人，本項錯誤。

2. (B)

   本項不問丁明知或可得而知，一律謂丁應容忍甲使用屋頂平台；依該項，丁僅於明知或可得而知時始受拘束，本項錯誤。

3. (C)

   依《民法》第 799-1 條第 4 項，是否登記並非唯一標準，明知或可得而知之特定繼受人仍受拘束，本項謂不論明知或有無過失丁均得請求返還，錯誤。

4. (D)

   若丁受讓時不知該約定且就其不知無過失，依該項不受拘束，得請求甲返還屋頂平台於全體區分所有人，本項正確。

涵攝步驟

1. 要件一（區分所有人間依其他約定所生之權利義務）→甲乙丙約定甲單獨使用屋頂平台，未登記亦未經決議；
2. 要件二（受讓人為特定繼受人）→乙將 A2 部分讓與丁並完成登記；
3. 要件三（對約定內容明知或可得而知）→題幹未載，(D) 以丁不知且無過失為條件；
4. 結論→於該條件下丁不受拘束。

記憶點

本題考的是分管約定的對外效力，而區分所有建築物與一般共有物在這一點上採取了不同的立法技術，這正是命題者要測驗的分野。

就區分所有建築物而言，《民法》第 799-1 條第 4 項規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」該項以分號切成兩截：前一截處理依規約所生之權利義務，繼受人一律受拘束；後一截處理依其他約定所生之權利義務，須特定繼受人明知或可得而知。本題的約定既未經區分所有權人會議決議，亦未登記，屬後一截的範圍，於是丁的主觀狀態就成為決定性事實；題幹對此未載，(D) 遂以丁不知且就其不知無過失為條件設問，答案即由該條件推出。

就一般共有物而言，《民法》第 826-1 條第 1 項規定：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」《民法》第 826-1 條第 2 項規定：「動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。」不動產以登記為對外生效之要件，動產則以知悉或可得而知為要件。三個條項並列可以看出，立法者針對不同客體採取了登記主義與主觀認知主義兩套標準，考生若把不動產共有的登記要件直接套到區分所有建築物上，就會選 (C)。

就屋頂平台的性質而言，《民法》第 799 條第 2 項規定：「前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。」屋頂平台通常屬共有部分，由甲一人單獨使用即須有分管約定為依據；該依據對丁不生效力時，丁自得本於共有部分之權利請求返還於全體區分所有人。

同一考點的其他考法，常見者是把可得而知的判斷資料併入題幹，例如受讓前的現場勘查或社區公告。另須說明，本題所引《民法》條文所屬之版本中，尚有部分修正條文定自一百十二年一月一日施行，於本次考試日當時並未生效，故仍以考試當日已生效之條文為準。本內容僅供考試複習，不構成法律意見。