乙於民國 111 年元旦租用甲所有 A 地建築房屋。下列敘述，何者正確？

本題考點

租用基地建築房屋之地上權登記請求權、地上權因欠租而終止之要件，以及基地承租人之優先承買權。

正解理由

《民法》第 426-2 條第 3 項規定：「出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」乙於 111 年元旦租用甲所有 A 地建築房屋，屬租用基地建築房屋，甲出賣基地時，乙有依同樣條件優先承買之權。應注意者，該條所定基地出賣時之優先承買權人，逐字是承租人；選項雖以地上權人稱乙，乙依題幹係租用基地建築房屋之人，本條之適用即繫於此一承租人身分。甲既未將買賣條件以書面通知乙，即與丙訂立買賣契約並移轉登記於丙，該買賣契約不得對抗乙。故選 D。

逐項排除

1. (A)

   《民法》第 422-1 條規定：「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。」該條使承租人於契約成立後即得請求登記，並未以 2 個月內為之為要件，本項錯誤。

2. (B)

   《民法》第 836 條第 1 項規定：「地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，土地所有人得終止地上權。地上權經設定抵押權者，並應同時將該催告之事實通知抵押權人。」終止之門檻為積欠地租達二年之總額，非連續 2 個月未支付，本項錯誤。

3. (C)

   依《民法》第 836 條第 1 項，土地所有人須先定相當期限催告地上權人支付地租，於期限內不為支付時始得終止地上權，本項謂無庸催告，錯誤。

4. (D)

   甲未以書面通知乙即出賣並移轉登記於丙，依《民法》第 426-2 條第 3 項，甲丙間之契約不得對抗乙，本項正確。

記憶點

本題以租用基地建築房屋這一個事實，串起地上權登記請求權、地上權終止與優先承買權三個制度。四個選項中有三個把事實往地上權的方向拉，只有正確選項回到基地租賃本身，這是本題的設計重點。

就登記請求權而言，《民法》第 422-1 條規定：「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。」該條把基地租賃的承租人往物權的方向推進一步，其行使時點是契約成立後，條文並未附加任何期間限制，選項 (A) 所稱之 2 個月係憑空添加。

就欠租終止而言，《民法》第 836 條第 1 項規定：「地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，土地所有人得終止地上權。地上權經設定抵押權者，並應同時將該催告之事實通知抵押權人。」該項的要件依序為：積欠地租達二年之總額、無另有習慣、定相當期限催告、期限內不為支付。四者齊備方生終止權，且終止之意思表示另有規定，《民法》第 836 條第 3 項規定：「第一項終止，應向地上權人以意思表示為之。」選項 (B) 把二年之總額改成連續 2 個月，選項 (C) 則把催告程序整個略去，各自漏掉一個要件。

就優先承買權而言，《民法》第 426-2 條第 1 項規定：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」該項是雙向的，基地與房屋互為優先承買；其權利人逐字是承租人與基地所有人，並未及於地上權人。選項 (B)(C) 談欠租終止，用的是《民法》第 836 條，該條的主體本來就是地上權人；選項 (D) 談的卻是本條，而本條之適用所繫者，是乙依題幹租用基地建築房屋而取得之承租人身分，不是其地上權人身分——這兩個身分在條文字面上分屬不同條文，讀題時不宜互換。

程序則規定於《民法》第 426-2 條第 2 項：「前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。」違反通知義務的效果，即為本題所引之第 3 項，其法律效果是不得對抗，而非契約無效，這一點是常見的誤答點：契約在甲丙之間仍然有效，只是不能以之對抗乙。

同一考點的其他考法，常見者是把承租人未於十日內表示承買的失權效果併入題幹。另須說明，本題所引《民法》條文所屬之版本中，尚有部分修正條文定自一百十二年一月一日施行，於本次考試日當時並未生效，故仍以考試當日已生效之條文為準。本內容僅供考試複習，不構成法律意見。