甲於民國 111 年自己出資興建 A 屋，但未依法申請建築執照。下列敘述，何者正確？

本題考點

自己出資興建之未辦保存登記建物，其所有權歸屬與登記生效要件之關係。

正解理由

不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力，《民法》定有明文。惟自己出資興建房屋者，其所有權之取得並非基於法律行為，而是基於建築這一事實行為，屬原始取得；原始取得所生之物權變動，不以登記為其生效要件。房屋建築完成而具備構造上與使用上之獨立性時，出資興建人即取得所有權。甲於民國 111 年自己出資興建 A 屋，縱未依法申請建築執照、亦未辦理保存登記，仍為 A 屋之所有人。本題之決定性依據為原始取得與登記生效要件之區分，在實務上由判例意旨所確立。故選 D。

逐項排除

1. (A)

   事實上處分權，是實務用以描述受讓未辦保存登記建物之人所處地位之概念；甲既是出資興建人，其所取得者為所有權，錯誤。

2. (B)

   甲既為 A 屋之所有人，A 屋即屬其責任財產，債權人乙取得執行名義後得就之聲請法院強制執行拍賣，錯誤。

3. (C)

   拍賣程序中拍定人所承受者，是債務人就該不動產所享有之權利；甲既有所有權，拍定人所取得者亦非僅事實上處分權，錯誤。

4. (D)

   甲自己出資興建 A 屋，於建築完成時原始取得其所有權，不因未辦保存登記而受影響，正確。

涵攝步驟

1. 要件一（取得原因）→甲自己出資興建，非依法律行為而取得；
2. 要件二（登記之作用）→登記生效要件所規範者，是依法律行為所生之物權變動；
3. 要件三（建築執照之欠缺）→屬建築管理事項，不影響私法上所有權歸屬；
4. 結論→甲為 A 屋之所有人。

記憶點

未辦保存登記建物是民事考科的常客，因為它把物權變動的兩種路線放在同一個標的上：依法律行為的變動與非依法律行為的變動。

第一種路線是依法律行為。買賣、互易、贈與這一類，債權行為之外還要有物權合意與登記，登記是生效要件；不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力，《民法》定有明文。這種路線之所以要登記，是因為當事人得自由創設變動，第三人必須有一個可查閱的公示方法。

第二種路線是非依法律行為。繼承、強制執行、徵收、法院之判決，以及原始建築，都不是靠當事人之意思表示而生變動，登記因而不是生效要件；這一類情形於登記前已取得物權，只是在處分時才受到登記之限制。自己出資興建房屋屬於其中的原始建築：建築行為是事實行為，房屋一旦建築完成而具備構造上與使用上之獨立性，即成為獨立之不動產，由出資興建人取得其所有權。這一步在實務上係由判例意旨所確立，本題的決定性依據即在於此。

再看建築執照這一格。建築執照之申請與核發，是建築管理上之要求，其欠缺會產生行政上之責任，卻不是私法上取得所有權之要件。命題者把未依法申請建築執照寫進題幹，正是要測驗考生會不會把行政管制與私法上之權利歸屬混為一談。

最後看事實上處分權這個概念。它的典型使用場合，是未辦保存登記建物之受讓人：因為沒有登記可辦，受讓人無從取得所有權，實務因而承認其得就該建物為使用收益與事實上之處分。選項 (A) 與 (C) 都把這個概念套到出資興建人與拍定人身上，但兩者所處的位置不同：出資興建人是原始取得人，其地位不必借助這個概念；而強制執行程序中，拍定人所承受者是債務人就該不動產所享有之權利，債務人既有所有權，拍定人所取得者自不限於事實上處分權。

同一考點的其他考法，常見者有二：一是把甲改成向他人買受未辦保存登記之建物，測驗事實上處分權之取得；二是以該建物之基地所有權人請求拆屋還地命題，測驗有無正當權源。另須說明，本題所引《民法》條文所屬之版本中，尚有部分修正條文定自一百十二年一月一日施行，於本次考試日當時並未生效，故仍以考試當日已生效之條文為準。本內容僅供考試複習，不構成法律意見。