債務人甲向債權人乙借款新臺幣（下同）600 萬元，並將甲所有之 A 地設定抵押權予乙，以為該借款債務之擔保，屆期甲未清償，乙取得拍賣抵押物之裁定後，持向法院聲請強制執行，法院於 109 年 9月 10 日執行查封時，發現甲已於抵押權設定後之 108 年 10 月 1 日，將 A 地出租予丙使用，租期 4年。A 地經法院公告拍賣三次始終無人應買，法院乃於 110 年 7 月 14 日公告願買受該地者，得於公告之日起 3 個月內依原定拍賣條件（A 地拍賣之底價為 500 萬元）為應買之表示，於尚未有人表示應買之際，乙於 110 年 7 月 25 日向法院聲請停止公告應買，並聲請法院裁定除去甲丙間之租賃關係再為減價拍賣，經法院裁定除去該租賃關係後，於 110 年 8 月 30 日進行第四次拍賣程序，該次拍賣由出價最高之丁以 550 萬元得標，出價次高之戊（以 500 萬元投標）並未得標，然丁除於投標時繳納保證金 100 萬元外，並未繳清尾款，法院遂於 110 年 11 月 5 日再次進行第四次拍賣程序，惟此次拍賣並無任何人前來投標應買，乙亦不願承受該地。下列敘述，何者正確？

本題考點

《強制執行法》第 95 條公告應買程序中，債權人聲請停止並改行減價拍賣後仍未拍定的效果。

正解理由

《強制執行法》第 95 條第 2 項規定：「前項三個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行。」本件乙於 110 年 7 月 25 日在期限內、無人應買前聲請停止並聲請減價拍賣，其後 110 年 11 月 5 日的拍賣無人應買，乙又不願承受，落在該項所定仍未拍定之情形，視為撤回對 A 地之執行，故選 C。

逐項排除

1. (A)

   敘述錯誤。《強制執行法》第 98 條第 2 項但書規定：「但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。」該租賃關係既經裁定除去，拍賣條件應為拍定後點交。

2. (B)

   敘述錯誤。《強制執行法》第 68 條之 2 第 1 項前段規定：「拍定人未繳足價金者，執行法院應再拍賣。」該項所定的處理方式是再拍賣，而不是由出價次高之戊遞補得標。

3. (C)

   敘述正確，即本題答案。

4. (D)

   敘述錯誤。本件既已依《強制執行法》第 95 條第 2 項視為撤回執行，乙其後另行聲請執行時，租賃關係應由執行法院重新調查裁定。此一分辨點不在條文字面。

涵攝步驟

1. 要件一，經二次減價拍賣而未拍定並進入公告應買程序，相符。
2. 要件二，債權人於期限內、無人應買前聲請停止，乙於 110 年 7 月 25 日聲請，相符。
3. 要件三，改行減價拍賣，相符。
4. 要件四，該次拍賣仍未拍定，效果為撤回執行，對應選項 (C)。

記憶點

條文結構：《強制執行法》第 95 條第 1 項規定：「經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。」該項就是本件 110 年 7 月 14 日公告的依據，實務上稱為特別拍賣程序。第 2 項則替這個三個月的期間安排了兩個出口：債權人可以中途聲請停止而改走另行估價或減價拍賣，也可以什麼都不做而讓期間經過；前者要再具備仍未拍定或由債權人承受，後者則是期間內未聲請，兩者都視為撤回執行。

減價拍賣的層次：《強制執行法》第 91 條第 1 項規定：「拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。」《強制執行法》第 91 條第 2 項規定：「依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾百分之二十。」本件所稱拍賣三次無人應買，就是循這一條與《強制執行法》第 92 條逐次酌減而來。

拍定人未繳款的處理：《強制執行法》第 68 條之 2 第 1 項逐字以拍定人為規範對象，規定：「拍定人未繳足價金者，執行法院應再拍賣。再拍賣時原拍定人不得應買。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者，原拍定人應負擔其差額。」丁未繳清尾款而由法院於 110 年 11 月 5 日再次拍賣，走的就是這一條，這一段在本題只是背景，但常被單獨命題。

易混淆之處：除去租賃關係的裁定與拍賣條件的關係，是本題 (A) 與 (D) 兩個選項的核心。條文上看得到的是《強制執行法》第 98 條第 2 項的租賃關係隨同移轉與其但書，而《強制執行法》第 99 條第 2 項規定：「第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。」該項把但書的情形接到同條第 1 項的點交上，這正是拍賣條件寫成拍定後點交的條文依據；至於除去裁定在執行程序撤回後的效力如何，屬實務見解的射程。本內容僅供考試複習，不構成法律意見。