甲以每月新臺幣 8,000 元將一層公寓租給乙，雙方未簽書面契約也無收受押租金。乙因想減輕房租負擔，將其中一間房間轉租於同事丙。下列敘述，何者正確？

本題考點

《民法》租賃編關於房屋一部轉租、未以字據訂立之租賃、遲付租金終止與租賃物修繕之規定。

正解理由

《民法》第 443 條第 1 項規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」本件租賃物為公寓，屬房屋；甲乙間並無反對轉租之約定，乙將其中一間房間轉租於丙，正是該項但書所許之一部轉租。甲縱不同意，亦不得以該轉租為理由終止租賃契約。故選 B。

逐項排除

1. (A)

   《民法》第 422 條就期限逾一年之不動產租賃未以字據訂立者，所定之效果是視為不定期限之租賃，並非把租期縮短為一年，本項錯誤。

2. (B)

   依《民法》第 443 條第 1 項但書，房屋之承租人於無反對約定時得將其一部分轉租，甲不得以此為理由終止契約，本項正確。

3. (C)

   《民法》第 440 條第 2 項規定：「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」本件租金約定於每月第一天支付，屬於每期開始時支付，遲延給付尚未逾二個月，甲於本月初二催告後終止，與該項不合，本項錯誤。

4. (D)

   《民法》第 430 條就租賃物有修繕必要而應由出租人負擔者，設有承租人先定相當期限催告出租人修繕之程序，乙就地板失修未經催告，本項謂得逕行終止，敘述錯誤。

涵攝步驟

1. 租賃物性質→房屋；
2. 有無反對轉租之約定→無；
3. 轉租範圍→其中一間房間；
4. 依《民法》第 443 條第 1 項但書為合法轉租，甲之終止權不成立。

記憶點

一、轉租規定的結構。《民法》第 443 條第 1 項本文所定之原則是禁止轉租，但書則就房屋之一部轉租設有例外，並以有無反對之約定為轉折點。《民法》第 443 條第 2 項規定：「承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」由此可見出租人之終止權建立在承租人違反第 1 項之上；本件既屬但書所許之合法轉租，該終止權即無從發生。考生應注意但書之射程僅及於一部分轉租，若乙把整層公寓全部轉租，仍須經甲承諾。

二、未以字據訂立之效果。《民法》第 422 條所定之要式要求，其射程限於期限逾一年之不動產租賃，違反之效果並非無效，而是視為不定期限之租賃。與之相鄰者為《民法》第 449 條第 1 項規定：「租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。」該項才是縮短期限之規定。選項 (A) 把兩條的效果對調，是常見的陷阱。

三、遲付租金終止權的雙重門檻。《民法》第 440 條第 1 項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」這是一般規定；第 2 項就房屋另設兩道限制，前者是遲付總額須達二個月租額，後者是租金約定於每期開始時支付者，並須遲延給付逾二個月。本題把租金設定為每月第一天支付，正是要測驗考生是否記得第二道門檻。

四、租賃物瑕疵時承租人的救濟。《民法》第 430 條所定之程序是先催告後終止或自行修繕；至於瑕疵危及安全或健康時，《民法》第 424 條規定：「租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。」該條才容許不經催告即行終止。地板年久失修而影響通行，題幹並未描述其已危及安全或健康。

五、同一考點的其他考法。命題者常把押租金、租賃物讓與與轉租三者合併命題，或把承租人改為將房屋全部轉租，測驗但書之適用範圍。本內容僅供考試複習，不構成法律意見。