甲向乙租屋，雙方口頭約定租金為每月新臺幣（下同）2 萬元，押租金 4 萬元，為期 6 個月。未料甲搬入居住 3 個月後，乙將房屋出賣，並移轉所有權於丙，且登記在案。下列敘述，何者正確？

本題考點

《民法》第 425 條買賣不破租賃之要件與例外，以及押租金返還義務之歸屬。

正解理由

《民法》第 425 條第 1 項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」《民法》第 425 條第 2 項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」甲乙約定之租期為 6 個月，既未逾五年，亦非未定期限，縱未經公證亦不落入該排除規定；乙已將房屋交付甲占有後始移轉所有權於丙，租賃契約對受讓人丙繼續存在。故選 C。

逐項排除

1. (A)

   《民法》第 422 條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」本件租期 6 個月未逾一年，口頭約定即得成立，本項謂契約無效，敘述錯誤。

2. (B)

   依《民法》第 425 條第 1 項，租賃契約對受讓人丙繼續存在，甲之占有有正當權源，本項謂丙得主張無權占有並請求返還占有物，敘述錯誤。

3. (C)

   依《民法》第 425 條第 1 項與第 2 項，本件租期未逾五年且非未定期限，租賃契約對丙繼續存在，甲仍得向丙主張，本項正確。

4. (D)

   押租金契約為要物契約，實務見解認出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人不承受返還押租金之義務，承租人不得逕向受讓人請求返還，本項錯誤。

涵攝步驟

1. 要件一（租賃物已交付且承租人占有中）→ 甲已搬入居住 3 個月；
2. 要件二（出租人於占有中讓與所有權）→ 乙出賣並移轉登記於丙；
3. 要件三（不落入第 2 項之排除）→ 租期 6 個月未逾五年且非未定期限；
4. 結論：租賃契約對丙繼續存在。

記憶點

一、要件拆解。《民法》第 425 條第 1 項所定之效果，是租賃契約在出租人讓與所有權時法定移轉於受讓人，要件有二：租賃物已交付且承租人占有中、出租人於此期間將所有權讓與第三人。第 2 項則設排除規定，把未經公證且期限逾五年或未定期限之不動產租賃排除在外，理由在於長期或不定期之租賃對受讓人影響過鉅，若未經公證則欠缺公示，難以期待受讓人事先知悉。本題把租期設定為 6 個月，正是要考生確認其不落入排除規定。

二、書面要求與效力的區辨。《民法》第 422 條所定之字據要求，適用對象是期限逾一年之不動產租賃，違反之效果為視為不定期限之租賃。值得注意的是，若本題租期設定為三年而未以字據訂立，租賃將視為不定期限，反而落入《民法》第 425 條第 2 項之排除範圍，結論即隨之翻轉。這個連動關係是本條最精緻的考點。

三、押租金的性質。押租金契約在實務見解上被認為是從屬於租賃契約而獨立存在的要物契約，須現實交付始生效力。租賃物所有權讓與時，押租金返還義務是否隨同移轉，條文並未直接規定，實務見解以出租人是否已將押租金交付受讓人為準：已交付者由受讓人負返還義務，未交付者仍由原出租人負責。本題選項 (D) 之分辨點即在此，並非條文字面所能直接得出。

四、易混淆條文對照。《民法》第 426-1 條規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」該條處理的是承租人一方讓與房屋時基地租賃之延續，與《民法》第 425 條處理出租人讓與租賃物之情形方向相反；《民法》第 425-1 條第 1 項則處理土地與房屋同屬一人而分別讓與時之推定租賃關係。三條常被並列命題。

五、同一考點的其他考法。命題者常把租期改為十年並經公證，或把交付時點改在所有權移轉之後，測驗第 1 項之要件是否具備。本內容僅供考試複習，不構成法律意見。