債權人甲持金錢債權執行名義，聲請法院就債務人乙所有之 A 屋為強制執行，該屋拍賣由丙拍定繳清價款後，法院發給權利移轉證書。下列敘述，何者正確？

本題考點

拍賣不動產時所有權的取得時點，以及以此為界線的風險分配。

正解理由

《強制執行法》第 98 條第 1 項規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」A 屋於核發權利移轉證書前即已滅失，丙尚未取得所有權，拍賣標的於權利移轉前已不存在，該次拍賣無從發生其效果，丙得請求法院撤銷拍賣，故選 C。

逐項排除

1. (A)

   錯誤。海砂屋屬拍賣物之瑕疵。依《強制執行法》第 77 條第 1 項第 2 款，查封筆錄應記明現場調查所得之海砂屋等足以影響交易之特殊情事；瑕疵在執行程序中是以查封筆錄與拍賣公告的記載來處理，拍定人不得於繳足價金並領得權利移轉證書後再以物之瑕疵請求撤銷拍賣（其內容詳見《強制執行法》相關規定）。

2. (B)

   錯誤。同樣的理由，拍定人亦不得請求減少拍賣價金；依《強制執行法》第 81 條第 2 項第 1 款，拍賣公告亦應載明調查所得之海砂屋等特殊情事，應買人係依公告所載狀況決定應買。

3. (C)

   正確。理由如前。

4. (D)

   錯誤。依《強制執行法》第 98 條第 1 項，權利移轉證書核發後丙已取得 A 屋所有權，其後之滅失是所有權人自己承擔的危險，不生解除拍賣的問題。

涵攝步驟

1. 要件一，執行法院拍賣不動產並由拍定人繳足價金；
2. 要件二，執行法院發給權利移轉證書，此為所有權移轉的時點；
3. 要件三，滅失發生於證書核發之前或之後，(C) 在前、(D) 在後；
4. 要件四，在前者拍賣應予撤銷，在後者危險已由買受人承擔。

記憶點

本題的軸線是所有權移轉的時點，而《強制執行法》把這個時點與價金、證書串成一條程序線。

就要件拆解而言，《強制執行法》第 97 條規定：「拍賣之不動產，買受人繳足價金後，執行法院應發給權利移轉證書及其他書據。」繳足價金是發給證書的前提，而《強制執行法》第 98 條第 1 項再把取得所有權的時點定在領得證書之日。這個設計與一般買賣以登記為生效要件不同，拍賣是強制執行的公法處分，登記在此只是嗣後的形式。

順著這條線，滅失落在哪一段就決定了誰承擔。證書核發前，買受人只有價金債務與請求發給證書的地位，標的滅失使拍賣失其對象，處理方式是撤銷拍賣、返還價金；證書核發後，買受人已是所有權人，此後的滅失屬於自己財產的損失，與執行法院及債務人無涉。選項 (C) 與 (D) 之所以成對出現，正是要考生把這條時間線切開。

至於瑕疵，執行程序的處理方式與滅失不同。《強制執行法》第 77 條第 1 項第 2 款規定：「二、不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形、現場調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。」《強制執行法》第 81 條第 2 項第 1 款規定：「一、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。」一個管查封筆錄的記載，一個管拍賣公告的記載，制度是把資訊揭露在應買之前，而不是讓拍定人事後主張瑕疵擔保。因此海砂屋縱於點交時始發現，也不是撤銷拍賣或減少價金的原因。

可並列的還有價金未繳足的處理。《強制執行法》第 68-2 條第 1 項前段規定：「拍定人未繳足價金者，執行法院應再拍賣。再拍賣時原拍定人不得應買。」該項處理的是拍定人自己不履行，與本題標的滅失分屬兩種原因。另《強制執行法》第 58 條第 2 項規定：「拍定後，在拍賣物所有權移轉前，債權人撤回強制執行之聲請者，應得拍定人之同意。」也是以所有權移轉為界線，可與《強制執行法》第 98 條第 1 項互相印證。

同一考點的其他考法，常把滅失換成部分毀損、或把點交時點與證書時點交錯排列。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。