甲為避免債權人之強制執行，遂將名下之 A 地與乙通謀虛偽訂立買賣契約，並辦理所有權移轉登記於乙名下。乙去世後，由其子丙繼承 A 地，並辦理登記完畢。嗣後丙將該地出租於丁，並設定普通抵押權於戊。丙、丁及戊皆善意不知上述通謀虛偽情事。下列何人得主張民法第 759 條之 1 登記公信力之保護？

本題考點

不動產登記公信力的保護要件與保護對象。

正解理由

《民法》第 759-1 條第 2 項規定：「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」該項的保護要件有三，即須為信賴登記的善意第三人、須依法律行為，以及須已為物權變動之登記。丙的取得原因是繼承，不是依法律行為；丁取得的是租賃債權，未為物權變動之登記；戊則設定普通抵押權並完成登記，三個要件齊備。故選 B。

逐項排除

1. (A)

   錯誤。丁與丙訂立的是租賃契約，發生的是債之關係，未依法律行為為物權變動之登記，不符《民法》第 759-1 條第 2 項的要件。

2. (B)

   正確。戊取得的普通抵押權是依法律行為而生的物權變動並已完成登記，且戊善意不知通謀虛偽情事，落在《民法》第 759-1 條第 2 項的射程之內。

3. (C)

   錯誤。理由如上，《民法》第 759-1 條第 2 項要求的是已依法律行為為物權變動之登記。

4. (D)

   錯誤。《民法》第 759 條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」丙的取得原因是繼承，屬非因法律行為的物權變動，不符《民法》第 759-1 條第 2 項所定依法律行為的要件。

涵攝步驟

1. 要件一，原登記須為不實，本題乙名下的登記源於通謀虛偽的買賣；
2. 要件二，第三人須善意，丙、丁、戊皆善意；
3. 要件三，須依法律行為，丙的繼承不合，丁的租賃雖為法律行為但屬債權行為；
4. 要件四，須已為物權變動之登記，僅戊的抵押權設定登記符合。

記憶點

不動產登記的效力分成推定力與公信力兩層，本題考的是第二層。

推定力規定在《民法》第 759-1 條第 1 項，該項規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」這是舉證責任的分配，登記名義人被推定為真正權利人，主張登記不實的人負舉證責任。推定力可以被推翻，本題甲舉出通謀虛偽的事實，即可推翻乙名下登記的推定。

公信力則規定在同條第 2 項。《民法》第 759-1 條第 2 項規定：「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」它保護的是信賴登記而與登記名義人交易的第三人，把三個要件逐一拆開最不容易出錯。第一，須為善意第三人，也就是不知登記與實體權利狀態不一致。第二，須依法律行為，這一個要件把繼承、強制執行、徵收與法院判決等非因法律行為的取得排除在外。第三，須已為物權變動之登記，這一個要件把只發生債之關係的行為排除在外。

把三個要件套到題目的三個人身上，答案就出來了。丙是乙的繼承人，繼承是概括承受，《民法》第 759 條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」該條的列舉本身就說明繼承並非依法律行為的取得；何況繼承人所承受的是被繼承人的法律地位，本來就沒有信賴登記的問題。丁承租 A 地，租賃是債權契約，丁取得的是債權而非物權，第三個要件不具備。戊取得普通抵押權並辦妥設定登記，是依法律行為而生的物權變動，三個要件全部齊備。

這一題的設計刻意讓三個人都善意，把分辨點集中在後兩個要件上，考的是有沒有把要件逐一拆開檢查。同一考點的其他考法，是把丁改成承租後再依法設定不動產租賃權的登記，或把戊改成因法院判決取得抵押權，屆時第二與第三個要件的判斷又會翻轉。與本條容易混淆的是動產的善意取得，《民法》第 801 條規定：「動產之受讓人占有動產，而受關於占有規定之保護者，縱讓與人無移轉所有權之權利，受讓人仍取得其所有權。」動產以占有為公示方法，不動產以登記為公示方法，兩者的保護結構相似而要件不同。本內容僅供考試複習，不構成法律意見。