下列關於民法第 425 條之 1 租賃關係推定之敘述，何者錯誤？

本題考點

《民法》第 425-1 條推定租賃關係的要件與適用範圍。

正解理由

《民法》第 425-1 條第 1 項前段規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」該項前段的第一個要件，就是土地及其土地上之房屋同屬一人所有。(A) 寫成不同屬於一人所有，與條文文字相反，是本題的錯誤敘述。故選 A。

逐項排除

1. (A)

   錯誤。理由如上，《民法》第 425-1 條第 1 項前段所定的要件是土地及其土地上之房屋同屬一人所有。

2. (B)

   正確。實務見解認為《民法》第 425-1 條所稱的房屋不以已辦保存登記者為限，未辦保存登記的違章建築亦有其適用。

3. (C)

   正確。實務見解並認為該條所稱土地上之房屋須有相當之價值，始有以推定租賃關係維持其基地利用權源的必要。

4. (D)

   正確。實務見解認為該條是將先前判例所承認的法理予以明文化，於其增訂前所發生的事實亦有其適用。

涵攝步驟

1. 要件逐項對照：要件一，土地及其土地上之房屋同屬一人所有；
2. 要件二，僅讓與土地、僅讓與房屋，或土地與房屋同時或先後讓與相異之人；
3. 要件三，房屋尚在得使用期限內；
4. 效果，推定受讓人間或受讓人與讓與人間有租賃關係。
5. (A) 在第一個要件上把同屬一人寫成不同屬一人，因此錯誤。

記憶點

房屋與其坐落基地的利用關係，是物權與債權交錯的老問題。房屋不能離開土地而存在，一旦土地與房屋的所有權分屬不同人，房屋就有被請求拆除的風險，法律因而設計了幾種替房屋保住基地利用權源的機制，《民法》第 425-1 條是其中之一。

該條的核心在第 1 項。《民法》第 425-1 條第 1 項前段規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」而《民法》第 425-1 條第 1 項後段規定：「其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」租金的部分則由第 2 項處理，《民法》第 425-1 條第 2 項規定：「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」

要件的第一格就是同屬一人所有。這個要件之所以關鍵，是因為推定租賃關係的正當性來自當事人的可推知意思：原所有人在讓與時，理性上不會希望自己或受讓人的房屋因此被拆除。如果土地與房屋自始就分屬不同人，兩者之間本來就應該另有基地使用的約定，就沒有這層可推知的意思可資推定。(A) 把這一格寫反，等於把整條的立法基礎抽掉。

實務就這一條發展出幾個補充見解，都是本題其他選項的來源。其一，房屋不以已辦保存登記者為限，未辦保存登記的違章建築同樣需要基地利用權源的保護。其二，該房屋須有相當之價值，價值低微的簡易設施不值得動用推定租賃關係去保存。其三，該條是把先前判例所承認的法理明文化，因此對於增訂前發生的事實亦有其適用。這三點都不是條文字面讀得出來的，本題的分辨點在此，考的是對實務見解的熟悉度。

與這一條相鄰的是租賃的買賣不破租賃，《民法》第 425 條第 1 項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」而《民法》第 425 條第 2 項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」兩條的共同點是讓既有的使用關係不因所有權移轉而中斷，差別在於第 425 條是既有租賃的延續，第 425-1 條則是無租賃時的推定。本內容僅供考試複習，不構成法律意見。