甲乃 A 地所有人與 A 地上之 B 屋所有人，並登記為 A 地所有人與 B 屋所有人。B 屋左側有車庫。該車庫獨立於 B 屋，但可由 B 屋直通車庫。甲於民國 113 年間，僅以 B 屋設定普通抵押權於乙，用以擔保其對乙所負新臺幣（下同）5,000 萬元借款債務與因該筆借款所生之 100 萬元利息債務。甲屆期遲未清償 5,000 萬元借款及 100 萬元利息。下列何者不為乙之 B 屋抵押權之效力所及？

本題考點

抵押權效力所及的標的物與債權範圍，以及僅以建築物設定抵押時土地的地位。

正解理由

甲僅以 B 屋設定普通抵押權於乙。《民法》第 860 條規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」《民法》第 876 條第 1 項規定：「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。

不能協議者，得聲請法院以判決定之。」該項係以土地不在抵押權效力範圍之內為前提，才須於拍賣時擬制地上權。A 地因而不為 B 屋抵押權效力所及。故選 A。

逐項排除

1. (A)

   不為抵押權效力所及，理由如上。

2. (B)

   為抵押權效力所及。《民法》第 68 條第 1 項規定：「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。」車庫可由 B 屋直通而常助其效用；題幹未載明車庫歸屬，以其同屬甲所有為前提；《民法》第 862 條第 1 項規定：「抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利。」

3. (C)

   為抵押權效力所及。《民法》第 861 條第 1 項規定：「抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。但契約另有約定者，不在此限。」100 萬元利息在所擔保之列。

4. (D)

   為抵押權效力所及。依《民法》第 861 條第 1 項，遲延利息同在所擔保的範圍之內。

涵攝步驟

1. 要件一，供其債權擔保之不動產，對應甲僅以 B 屋設定抵押權；
2. 要件二，效力及於從物，對應車庫；
3. 要件三，所擔保者包括利息與遲延利息，對應 (C)(D)；
4. 要件四，僅以建築物為抵押者於拍賣時始擬制地上權，對應 A 地非抵押物。

記憶點

抵押權的效力範圍要分兩個軸看：標的物這一軸與擔保債權這一軸，本題四個選項正好各占一角。

標的物這一軸，《民法》第 862 條第 1 項把從物與從權利納入；《民法》第 862 條第 2 項規定：「第三人於抵押權設定前，就從物取得之權利，不受前項規定之影響。」《民法》第 862 條第 3 項規定：「以建築物為抵押者，其附加於該建築物而不具獨立性之部分，亦為抵押權效力所及。但其附加部分為獨立之物，如係於抵押權設定後附加者，準用第八百七十七條之規定。」題幹寫明車庫獨立於 B 屋，就是要把它從不具獨立性的附加部分撥開，改依從物處理，而從物的判斷要件在《民法》第 68 條第 1 項：非主物之成分、常助主物之效用、同屬於一人。

可由 B 屋直通對應常助主物之效用；至於同屬於一人，題幹只載明甲登記為 A 地與 B 屋所有人，未載明車庫歸屬，須以車庫同屬甲所有為前提。此外《民法》第 863 條規定：「抵押權之效力，及於抵押物扣押後自抵押物分離，而得由抵押人收取之天然孳息。」《民法》第 864 條並就法定孳息設有規定，其範圍以扣押後為限。

擔保債權這一軸，《民法》第 861 條第 1 項列出原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用，但書並允許契約另有約定。要注意的是同條第 2 項對時間所設的界線，《民法》第 861 條第 2 項規定：「得優先受償之利息、遲延利息、一年或不及一年定期給付之違約金債權，以於抵押權人實行抵押權聲請強制執行前五年內發生及於強制執行程序中發生者為限。」(C)(D) 兩個選項問的是是否為效力所及，答案在第 1 項；若把題目改成得優先受償的數額，就要接上第 2 項的五年界線。

土地與建築物的分離，是本題的第三個層次。我國法上土地與建築物各為獨立的不動產，只以其一設定抵押權時，拍賣後的利用關係須由法律補上，《民法》第 876 條第 1 項即為此設。與之配套的是《民法》第 877-1 條規定：「以建築物設定抵押權者，於法院拍賣抵押物時，其抵押物存在所必要之權利得讓與者，應併付拍賣。但抵押權人對於該權利賣得之價金，無優先受清償之權。」該條再次確認：併付拍賣的是建築物存在所必要的權利，而非土地所有權本身，且抵押權人就該權利的價金無優先受償權。

方向相反的情形則見《民法》第 877 條第 1 項規定：「土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。」同一考點的其他考法，是把車庫改成與 B 屋不能分離的增建部分，此時處理的條文即由《民法》第 68 條轉為《民法》第 862 條第 3 項。本內容僅供考試複習，不構成法律意見。