甲名下有 A 地及 A 地上之 B 屋，甲於民國 113 年 2 月僅以 A 地設定典權於乙，詎 B 屋於同年 7 月因豪雨土石流致全部滅失。下列敘述，何者正確？

本題考點

僅以土地設定典權時推定租賃關係的成立與消滅，以及視為地上權設定的射程。

正解理由

甲名下有 A 地及 A 地上之 B 屋，113 年 2 月僅以 A 地設定典權於乙。《民法》第 924-2 條第 1 項前段規定：「土地及其土地上之建築物同屬一人所有，而僅以土地設定典權者，典權人與建築物所有人間，推定在典權或建築物存續中，有租賃關係存在」，該推定的租賃關係以典權或建築物存續為其期間。B 屋於同年 7 月因土石流全部滅失，建築物既已不存在，甲乙間原本推定之租賃關係即歸於消滅。故選 A。

逐項排除

1. (A)

   正確。理由如上。

2. (B)

   錯誤。《民法》第 838-1 條第 1 項規定：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。」視為已有地上權之設定者，係因強制執行之拍賣而土地與建築物異其所有人；本題僅設定典權而無拍賣。

3. (C)

   錯誤。《民法》第 920 條第 1 項規定：「典權存續中，典物因不可抗力致全部或一部滅失者，就其滅失之部分，典權與回贖權，均歸消滅。」本題典物為 A 地，滅失者為 B 屋，A 地並未滅失，乙之典權不因此消滅。

4. (D)

   錯誤。本選項同樣以視為已有地上權之設定為前提，依《民法》第 838-1 條第 1 項，該前提並不存在。

涵攝步驟

1. 要件一，土地及其土地上之建築物同屬一人所有，對應 A 地與 B 屋均為甲所有；
2. 要件二，僅以土地設定典權；
3. 要件三，典權人與建築物所有人間推定有租賃關係，對應乙與甲之間；
4. 要件四，該推定以典權或建築物存續為期間，對應 B 屋滅失後租賃關係消滅。

記憶點

典權的內容見《民法》第 911 條規定：「稱典權者，謂支付典價在他人之不動產為使用、收益，於他人不回贖時，取得該不動產所有權之權。」本題乙取得的是 A 地的典權，使用收益的標的是 A 地，這一點決定了三個選項的命運。

土地與建築物在我國法上各為獨立的不動產，一旦只就其一設定物權，兩者的利用關係就需要法律補上。《民法》第 924-2 條第 1 項把三種情形一併規定：僅以土地設定典權者，典權人與建築物所有人間推定有租賃關係；僅以建築物設定典權者，典權人與土地所有人間推定有租賃關係；分別設定典權者，典權人相互間推定有租賃關係。三者的共同點是以推定的租賃關係作為調整工具，並把期間繫於典權或建築物的存續。《民法》第 924-2 條第 2 項規定：「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院以判決定之。」

視為地上權設定則是另一套工具，出現在所有權因拍賣或其他原因而分離的場合。《民法》第 838-1 條第 1 項處理強制執行拍賣，《民法》第 876 條第 1 項處理設定抵押權後抵押物拍賣，《民法》第 924-2 條第 3 項規定：「依第一項設定典權者，於典權人依第九百十三條第二項、第九百二十三條第二項、第九百二十四條規定取得典物所有權，致土地與建築物各異其所有人時，準用第八百三十八條之一規定。」該項所準用的前提，是典權人已取得典物所有權而使土地與建築物分屬不同人。本題乙僅取得典權，甲仍為 A 地所有人，這個前提並不存在，(B)(D) 兩個選項因而都建立在一個不存在的基礎上。

典物滅失的效果則見《民法》第 920 條第 1 項，其對象是典物；《民法》第 920 條第 2 項規定：「前項情形，出典人就典物之餘存部分，為回贖時，得由原典價扣除滅失部分之典價。其滅失部分之典價，依滅失時滅失部分之價值與滅失時典物之價值比例計算之。」與此相鄰的還有《民法》第 921 條規定：「典權存續中，典物因不可抗力致全部或一部滅失者，除經出典人同意外，典權人僅得於滅失時滅失部分之價值限度內為重建或修繕。

原典權對於重建之物，視為繼續存在。」(C) 的寫法是把滅失的客體從典物偷換成建築物，四個字的差別就決定了答案。另可對照《民法》第 927 條第 3 項規定：「典物為土地，出典人同意典權人在其上營造建築物者，除另有約定外，於典物回贖時，應按該建築物之時價補償之。出典人不願補償者，於回贖時視為已有地上權之設定。」同一考點的其他考法，是把本題改為僅以 B 屋設定典權，此時推定租賃關係的對象改為典權人與土地所有人之間，期間也隨之只繫於典權的存續。本內容僅供考試複習，不構成法律意見。