甲欲出售其所有之 A 屋，遂委託房屋仲介商乙代為銷售。某日，乙帶領丙前來賞屋完畢後，丙甚為喜歡，表示願以新臺幣（下同）1500 萬元購屋之意願；離去之際，適逢甲前來查看售屋狀況，甲、乙、丙三人簡單寒暄後，便各自離開。嗣後，甲透過友人得知丙之聯絡方式，遂聯繫丙向其表示願意減價50 萬，直接出售 A 屋於丙，以避免雙方支付高額仲介費。下列敘述，何者錯誤？

本題考點

媒介居間人之報酬請求權，與委託人以不正當行為阻卻條件成就之效果。

正解理由

《民法》第 568 條第 1 項規定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」惟《民法》第 101 條第 1 項規定：「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」甲為規避仲介費而繞過乙，逕與丙訂立買賣契約，係以不正當行為阻報酬條件之成就，應視為條件已成就，乙仍得請求報酬；(B) 稱乙無從請求，敘述錯誤，故選 B。

逐項排除

1. (A)

   居間係一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，《民法》第 565 條就此定有明文；居間人不以本人名義為意思表示，亦未充任雙方之代理人，故既不生隱名代理，亦無雙方代理可言，本項敘述正確。

2. (B)

   乙仍得請求報酬，理由如前述《民法》第 101 條第 1 項所示，本項敘述錯誤，為本題應選之答案。

3. (C)

   甲自行聯繫丙訂約，該當《民法》第 101 條第 1 項之不正當行為；又居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，由當事人雙方平均負擔，《民法》第 570 條就此定有明文，本項敘述正確。

4. (D)

   甲拒絕因乙媒介而成立之契約，另與丙訂立同一內容之契約，即《民法》第 101 條第 1 項所稱之不正當行為，於評價上違反誠信原則，本項敘述正確。

涵攝步驟

1. 要件一，須有居間契約；
2. 要件二，乙須已為報告或媒介，乙已帶丙賞屋；
3. 要件三，受不利益之當事人須以不正當行為阻條件成就，甲減價 50 萬元繞過乙訂約即屬之。
4. 三要件齊備，依《民法》第 101 條第 1 項視為條件已成就。

記憶點

居間契約規定於民法債編各論第十一節，本題把報酬請求權的成立要件與民法總則的條件規定串在一起考，是實務上高度常見的房屋仲介糾紛類型。就要件拆解而言，《民法》第 568 條第 1 項把報酬請求權設計成附條件的權利，條件即為契約因居間人之報告或媒介而成立。同條第 2 項並規定契約附有停止條件者，於該條件成就前居間人不得請求報酬，可見立法者對報酬的發生時點採取相當嚴格的立場。

本題的關鍵在於，這個嚴格立場並不保護惡意規避的委託人。《民法》第 101 條第 1 項所稱之不正當行為，指的是違反誠信、以人為方式干預條件自然成就的舉動；甲在乙已完成媒介、丙已表明購買意願之後，私下聯繫丙並以減價 50 萬元為誘因促成同一標的之交易，客觀上正是把即將成就的條件按住不放。條件被視為已成就之後，報酬請求權即回復到《民法》第 568 條第 1 項所設想的正常狀態。

易混淆條文的對照，可並列《民法》第 571 條規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」該條是反過來處罰不忠實的居間人，與本題的方向相反；兩條並列可以看出立法者對居間關係採取雙向的誠信要求。另可對照《民法》第 569 條第 1 項規定：「居間人支出之費用，非經約定，不得請求償還。」報酬與費用是兩套獨立的請求權基礎。

居間人的類型在條文中也有分工。《民法》第 565 條把居間分成報告訂約機會與媒介訂約兩種，前者稱指示居間，後者稱媒介居間。本題乙帶丙賞屋並促成雙方見面，屬媒介居間。兩者在報酬請求權上的差異在於因果關係的認定寬嚴：指示居間只要所報告的機會與最終成立的契約具有關聯即可，媒介居間則須居間人實際參與撮合。

同一考點的其他考法，常見的是把甲的規避行為改成拖過委託期間再簽約，或改成由甲的親屬出面承買，測驗不正當行為的認定；也常結合《民法》第 572 條的報酬酌減，問法院得否介入過高的仲介費。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。