甲有登記其名下之 A 地及 A 地上之 B 屋，甲僅以 B 屋設定典權於乙，約定期限 20 年，並附有到期不贖即作絕賣之條款，但該條款未經登記。嗣後，甲將 A 地讓售於丙，並完成所有權移轉登記。甲於典期屆滿後，不以原典價回贖。下列敘述，何者錯誤？

本題考點

典權之絕賣條款，以及典物與基地異其所有人時之法律關係。

正解理由

本題問何者錯誤。《民法》第 924-2 條第 3 項規定：「依第一項設定典權者，於典權人依第九百十三條第二項、第九百二十三條第二項、第九百二十四條規定取得典物所有權，致土地與建築物各異其所有人時，準用第八百三十八條之一規定。」乙依絕賣條款取得 B 屋所有權，致 A 地與 B 屋各異其所有人，此時準用《民法》第 838-1 條，視為已有地上權之設定，而非推定租賃關係，故選 B。

逐項排除

1. (A)

   敘述正確：《民法》第 913 條第 2 項規定：「典權附有絕賣條款者，出典人於典期屆滿不以原典價回贖時，典權人即取得典物所有權。」該項所定之效果為所有權之直接取得。

2. (B)

   敘述錯誤（即本題答案）：如上所述，乙取得 B 屋所有權後，乙與丙間依《民法》第 924-2 條第 3 項準用《民法》第 838-1 條處理。

3. (C)

   敘述正確：《民法》第 913 條第 3 項規定：「絕賣條款非經登記，不得對抗第三人。」該項所定之效果為不得對抗第三人，出典人與典權人間之絕賣條款仍有效力。

4. (D)

   敘述正確：《民法》第 838-1 條第 1 項規定：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同。」乙就 B 屋有視為設定之地上權，丙訴請拆屋還地並無理由。

涵攝步驟

1. 要件一典權之約定期限→ 題示約定期限 20 年；
2. 要件二絕賣條款→ 題示附有到期不贖即作絕賣之條款；
3. 要件三典期屆滿不以原典價回贖→ 題示甲於典期屆滿後不以原典價回贖；
4. 效果→ 乙取得 B 屋所有權，並依《民法》第 924-2 條第 3 項準用《民法》第 838-1 條。

記憶點

一、絕賣條款的三層規定。《民法》第 913 條第 1 項規定：「典權之約定期限不滿十五年者，不得附有到期不贖即作絕賣之條款。」這是入口門檻，題示期限 20 年，通過。《民法》第 913 條第 2 項處理效果：典期屆滿不以原典價回贖時，典權人即取得典物所有權，這是法定的所有權變動，不經清算。《民法》第 913 條第 3 項處理登記：絕賣條款非經登記，不得對抗第三人。三項合看，(A) 與 (C) 都正確。

二、本題陷阱。題示絕賣條款未經登記，命題者要考生分辨對抗要件與生效要件：未登記影響的是能否對抗第三人，並不影響出典人甲與典權人乙之間絕賣條款的效力，因此乙仍取得 B 屋所有權。

三、房地異主的接續處理。《民法》第 924-2 條第 1 項處理的是典權存續中的關係，其中就僅以建築物設定典權者，明定典權人與土地所有人間推定在典權存續中有租賃關係存在。但典權因絕賣而使典權人取得典物所有權後，情形改由《民法》第 924-2 條第 3 項處理，準用《民法》第 838-1 條，也就是視為已有地上權之設定。(B) 把典權存續期間的推定租賃，誤植到典權人已取得所有權之後的階段，這正是本題唯一的錯誤敘述。

四、要件拆解。《民法》第 838-1 條第 1 項的效果是視為已有地上權之設定，地租、期間及範圍由當事人協議，不能協議時請求法院判決。《民法》第 838-1 條第 2 項規定：「前項地上權，因建築物之滅失而消滅。」該項與意定地上權的存續規定並列，是常見的比較點。

五、同一考點的其他考法。命題者常把回贖、找貼、典物滅失與絕賣一起出題，也常變換受讓人出現的時點，測驗考生是否記得絕賣條款未登記時對第三人的效力界線。《民法》第 923 條第 2 項規定：「出典人於典期屆滿後，經過二年，不以原典價回贖者，典權人即取得典物所有權。」該項與絕賣條款並列，同樣是典權人取得典物所有權的法定原因，而其觸發事由是期間經過而非當事人約定，兩者宜分開記憶。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。