甲為 A 屋之所有人，先與乙訂立買賣契約，後與丙訂立買賣契約，並以移轉所有權之意思，將 A 屋登記在丙之名下。下列敘述，何者正確？

本題考點

本題考的是不動產物權變動的生效要件，以及債權契約與物權變動效力的區別。

正解理由

《民法》第 758 條第 1 項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」依法律行為取得不動產所有權，以登記為生效要件，因此決定 A 屋所有權歸屬的是誰完成了移轉登記，不是誰先與所有人訂立買賣契約。《民法》第 345 條第 1 項規定：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。」買賣契約使出賣人負擔移轉財產權的義務，本身並不移轉所有權。

本題甲是以移轉所有權之意思將 A 屋登記在丙名下，物權合意與登記都在丙這一方完成，故丙取得 A 屋所有權，乙對甲則是債權上的地位。故選 C

逐項排除

1. (A)

   訂約先後決定的是債權發生的時間，依《民法》第 758 條第 1 項，乙未受登記即未取得所有權，本項錯誤。

2. (B)

   依《民法》第 758 條第 1 項，未登記者不生不動產物權變動的效力，乙既未登記就不會與丙發生共有關係，本項錯誤。

3. (C)

   甲以移轉所有權之意思將 A 屋登記在丙名下，符合《民法》第 758 條第 1 項的要件，丙因而取得所有權，本項正確。

4. (D)

   抽籤不是《民法》第 758 條第 1 項所定的不動產物權變動方法，本項錯誤。

涵攝步驟

1. 要件一的客體對應 A 屋之所有權；
2. 要件二的原因對應甲與丙間以移轉所有權之意思所為之物權行為；
3. 要件三的登記對應甲已將 A 屋登記在丙名下；
4. 效果對應丙取得 A 屋所有權。
5. 乙與甲間的買賣契約仍然有效，乙得依該契約向甲主張債權上的權利。

記憶點

本題是債權行為與物權行為分離的基本題型。《民法》第 345 條第 1 項把買賣定義為一方移轉財產權、他方支付價金的契約，可見買賣契約的效力是使出賣人負擔移轉財產權的義務；至於財產權本身何時移轉，要看該財產權種類所適用的物權變動規定，不動產適用的就是《民法》第 758 條第 1 項的登記生效要件。甲先後與乙、丙各訂一個買賣契約，兩個契約都有效，甲對兩人都負有移轉義務，這種情形不因訂約先後而使其中一個契約失其效力。

要件拆解上，《民法》第 758 條第 1 項有三個關鍵詞：客體是不動產物權，原因是依法律行為，效果是非經登記不生效力。所謂依法律行為，指的是當事人以發生物權變動為目的的意思表示，也就是題幹所稱的以移轉所有權之意思。本題把物權合意與登記都寫在丙這一方，因此丙這一方的要件是齊備的。《民法》第 758 條第 2 項規定：「前項行為，應以書面為之。」題幹未就書面另作設定，不影響本題判斷的方向。

易混淆條文對照：《民法》第 761 條第 1 項規定：「動產物權之讓與，非將動產交付，不生效力。但受讓人已占有動產者，於讓與合意時，即生效力。」動產以交付為生效要件，不動產以登記為生效要件，兩者的外部表徵不同。命題者常把同一個一物二賣的事實改套在動產上，此時決定所有權歸屬的就換成交付而不是登記，而該項但書又把已占有動產的情形提前到讓與合意時生效。

同一考點的其他考法：一是把登記改成尚未完成，問兩名買受人的地位有何不同；二是把其中一個買賣契約設定為被撤銷，再問已完成的登記效力如何；三是接著問未取得所有權的買受人對出賣人有什麼權利，此時答案要回到買賣契約本身所生的債之關係，而不是回到所有權。解這一類題目的固定順序是先分開債權行為與物權行為，再依標的物種類找到對應的物權變動要件，最後才看事實上哪一方完成了該要件。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。