關於土地與其上之房屋，其法律關係之擬制或推定。下列敘述，何者錯誤？

本題考點

本題考的是土地與其上房屋在四種情形下的法律關係，分別是請求登記地上權、推定租賃與視為地上權設定。

正解理由

《民法》第 422-1 條規定：「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。」該條給承租人的是一項請求權，承租人要行使該請求權並完成登記，地上權才會存在；條文並未直接把當事人間的關係推定為地上權關係。(A) 把得請求為地上權之登記寫成推定有地上權關係，與該條的文字不符，是本題的錯誤敘述。故選 A

逐項排除

1. (A)

   依《民法》第 422-1 條，租用基地建築房屋者得請求出租人為地上權之登記，該條的效果是請求權而不是推定地上權關係，本項敘述錯誤，為本題所選。

2. (B)

   依《民法》第 425-1 條第 1 項，土地及其上之房屋同屬一人所有而僅將土地讓與他人時，於土地受讓人與房屋所有人間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係，本項敘述正確。

3. (C)

   依《民法》第 876 條第 1 項，設定抵押權時土地及其上之建築物同屬一人所有而僅以土地為抵押者，於抵押物拍賣時視為已有地上權之設定，本項敘述正確。

4. (D)

   依《民法》第 838-1 條第 1 項前段，土地及其上之建築物同屬一人所有，因強制執行之拍賣而土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，本項敘述正確。

涵攝步驟

1. 步驟一把四個選項依效果分類：(A) 講推定地上權關係，(B) 講推定租賃關係，(C)(D) 講視為地上權之設定；
2. 步驟二回條文核對效果用語：《民法》第 425-1 條第 1 項用的是推定有租賃關係，《民法》第 876 條第 1 項與《民法》第 838-1 條第 1 項用的都是視為已有地上權之設定；
3. 步驟三回到《民法》第 422-1 條，它的效果是得請求出租人為地上權之登記。
4. (A) 與條文對不上。

記憶點

土地與房屋在我國民法上是兩個獨立的不動產，因此兩者分屬不同人時，房屋要靠什麼權源使用土地，就成為反覆出現的考點。條文提供的解方有三種形態，本題把它們排在一起比較。

第一種是請求權形態。《民法》第 422-1 條把租用基地建築房屋的承租人放在得請求出租人為地上權登記的位置上，這是在既有的租賃關係之上，再給承租人一個把權利物權化的管道。它的效果是請求權，尚未完成登記前並不生地上權；這與推定或視為那兩種由法律直接安排關係的技術，在性質上完全不同，也是 (A) 之所以錯誤的原因。

第二種是推定形態。《民法》第 425-1 條第 1 項處理土地與房屋原屬同一人而後分離的情形，涵蓋僅讓與土地、僅讓與房屋，以及土地與房屋同時或先後讓與相異之人三種情況，效果是在相關當事人間推定在房屋得使用期限內有租賃關係，並明定其期限不受租賃期限上限規定之限制。既然是推定，當事人自然可以舉證推翻。同條第 2 項並規定租金數額當事人不能協議時得請求法院定之。

第三種是視為形態。《民法》第 876 條第 1 項處理的是設定抵押權時土地與建築物同屬一人，而僅以其中之一設定抵押，於抵押物拍賣時視為已有地上權之設定，地租期間及範圍由當事人協議，不能協議者得聲請法院以判決定之；同條第 2 項則把土地與建築物一併抵押而拍定人各異的情形納入。《民法》第 838-1 條第 1 項則把原因事實換成強制執行之拍賣，效果同樣是視為已有地上權之設定，該項後段並把僅以土地或建築物為拍賣的情形一併納入，同條第 2 項規定該地上權因建築物之滅失而消滅。

同一考點的其他考法：把原因事實在抵押拍賣與強制執行拍賣之間互換，測試《民法》第 876 條與同法第 838-1 條的分工；或把房屋與土地自始分屬二人，此時上述條文都用不上。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。