關於土地與其上之房屋，其法律關係之擬制或推定。下列敘述，何者錯誤？

本題考點

土地與其上房屋間，法律以推定或視為所建構之四種利用關係。

正解理由

《民法》第 422-1 條規定：「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。」該條賦予承租人請求出租人為地上權登記之權利，其法律效果是產生一項請求權，而非在當事人間逕行推定有地上權關係存在。(A) 稱推定承租人與出租人間有地上權關係，與該條所定之效果不符。故選 A。

逐項排除

1. (A)

   《民法》第 422-1 條所定者為承租人得請求出租人為地上權之登記，並非推定有地上權關係，本項敘述錯誤，為本題答案。

2. (B)

   《民法》第 425-1 條第 1 項前段規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」本項敘述與之相符。

3. (C)

   《民法》第 876 條第 1 項前段規定：「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。」本項敘述與之相符。

4. (D)

   《民法》第 838-1 條第 1 項前段規定：「土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」本項敘述與之相符。

涵攝步驟

1. 要件一法律效果之型態→(A) 為請求權之賦予，(B) 為推定租賃關係，(C)(D) 為視為地上權設定；
2. 要件二發生原因→(A) 為基地租賃，(B) 為讓與，(C)(D) 為拍賣。

記憶點

本題把四條規定並列，形成一張土地與房屋分離的地圖，答題關鍵在於辨識各條的法律效果用語。

第一組是《民法》第 422-1 條。基地租賃的承租人本已依租賃契約取得使用權源，該條再賦予其請求出租人為地上權登記的權利，使其得將債權性質的使用權源強化為物權；但這條路須經請求並完成登記，法律並未逕行推定地上權關係存在。這正是 (A) 錯誤的所在。

第二組是《民法》第 425-1 條，其適用前提是土地及其土地上之房屋同屬一人所有而後發生所有權之分離，效果為推定有租賃關係。《民法》第 425-1 條第 1 項後段規定：「其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」《民法》第 425-1 條第 2 項規定：「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」可見該條同時處理期限與租金兩項細節。

第三組是《民法》第 876 條與《民法》第 838-1 條，兩條均以視為已有地上權之設定為效果。《民法》第 876 條第 2 項規定：「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。」《民法》第 838-1 條第 2 項規定：「前項地上權，因建築物之滅失而消滅。」兩條的發生原因分別是抵押物之拍賣與強制執行之拍賣，並列閱讀可見立法者對房地分離採取一致的處理方向。

同一考點的其他考法：問法定地上權之地租如何決定、問推定租賃關係得否終止、或以《民法》第 425 條的買賣不破租賃相互對照。

最後補充房地利用關係的第五組規定。《民法》第 425 條第 1 項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」該項所處理的是既存租賃於所有權移轉時的存續，與《民法》第 425-1 條第 1 項所定之推定租賃關係並列，前者以租賃契約已存在為前提，後者則在無租賃契約時以推定方式補上使用權源。此外，《民法》第 866 條第 1 項規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。」該項處理的是抵押權與後設利用權的衝突，是本組條文常見的延伸考法。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。