甲從其父親繼承 A 屋，甲欲將該屋重新整修並裝潢為咖啡屋，於是向銀行借款新臺幣（下同）550 萬元，並提供 A 屋設定普通抵押權。借款後，甲與乙土木公司訂立 A 屋修繕裝潢契約，並約定修繕裝潢報酬為 400 萬元，並依法登記報酬額 400 萬元之法定抵押權。修繕裝潢期間，因原物料上漲，最終報酬額為 580 萬元，A 屋經乙整修後，A 屋市價約提高 350 萬元。惟因疫情經濟衝擊，甲陷入財務困境，甲因此又跟丙借款 400 萬元，並提供 A 屋設定普通抵押權。然甲因難以解除財務困境，無法給付修繕報酬 580 萬元、尚欠銀行 300 萬元債款及丙 400 萬元債款。甲決定售出 A 屋還債，A 屋賣得 1200萬元。甲欲以賣 A 屋所得之 1200 萬元清償其債務，其清償順位為何？

本題考點

《民法》第 513 條第 4 項承攬人法定抵押權之優先範圍。

正解理由

《民法》第 513 條第 4 項規定：「第一項及第二項就修繕報酬所登記之抵押權，於工作物因修繕所增加之價值限度內，優先於成立在先之抵押權。」乙就 A 屋之修繕裝潢報酬已依法登記抵押權，其得優先於成立在先之銀行抵押權者，以工作物因修繕所增加之價值為限度。本題 A 屋經乙整修後市價提高 350 萬元，故乙於 350 萬元之範圍內優先於銀行之抵押權債權 300 萬元受償。故選 D。

逐項排除

1. (A)

   《民法》第 865 條規定：「不動產所有人，因擔保數債權，就同一不動產，設定數抵押權者，其次序依登記之先後定之。」該條固以登記先後定次序，惟《民法》第 513 條第 4 項就修繕報酬所登記之抵押權另設優先規定，本項謂銀行抵押權當然為第一順位，敘述錯誤。

2. (B)

   依《民法》第 513 條第 4 項，優先之範圍以修繕所增加之價值為限度，並非以最終報酬額 580 萬元為準，本項敘述錯誤。

3. (C)

   依《民法》第 513 條第 4 項，優先之範圍為修繕所增加之價值，登記之報酬額 400 萬元並非該項所定之限度，本項敘述錯誤。

4. (D)

   A 屋因修繕所增加之價值為 350 萬元，依《民法》第 513 條第 4 項，乙於該 350 萬元之範圍內優先於銀行之抵押權債權 300 萬元受償，本項敘述正確，為本題答案。

涵攝步驟

1. 要件一承攬之工作為建築物或為此等工作物之重大修繕→乙就 A 屋為修繕裝潢工程；
2. 要件二就修繕報酬登記抵押權→乙已依法登記 400 萬元；
3. 要件三工作物因修繕所增加之價值→A 屋市價提高 350 萬元；
4. 要件四優先於成立在先之抵押權→乙於 350 萬元內優先於銀行之 300 萬元。

記憶點

《民法》第 513 條在 88 年債編修正後，由原本當然發生的法定抵押權改為登記生效，本題的事實特意寫明依法登記報酬額 400 萬元之法定抵押權，正是配合此一制度設計。《民法》第 513 條第 1 項規定：「承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人得就承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不動產，請求定作人為抵押權之登記；或對於將來完成之定作人之不動產，請求預為抵押權之登記。」《民法》第 513 條第 2 項規定：「前項請求，承攬人於開始工作前亦得為之。」《民法》第 513 條第 3 項規定：「前二項之抵押權登記，如承攬契約已經公證者，承攬人得單獨申請之。」

本題的核心在第 4 項所設的兩道界線。第一道是登記：未登記者不生抵押權，遑論優先。第二道是因修繕所增加之價值：這是一個客觀的增值額，與承攬報酬的約定額、登記額、最終結算額都是不同的數字。命題者刻意讓四個數字並存——登記額 400 萬元、最終報酬 580 萬元、增值 350 萬元、銀行債權餘額 300 萬元——(B) 抓最終報酬、(C) 抓登記額，都落在第二道界線之外。

制度理由可從條文本身讀出：修繕所增加的價值本來就是承攬人勞務的成果，先次序抵押權人對該增值部分並無合理期待，故立法者於該增值限度內讓後登記的修繕報酬抵押權優先。超出增值部分的報酬債權，則回到《民法》第 865 條的登記先後次序處理。

與之對照的是普通抵押權的基本效力，《民法》第 860 條規定：「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」同一考點的其他考法：把工作改為新建而非修繕（第 4 項不適用）、或未辦理登記而測驗承攬人的地位。

最後補充抵押權次序在本題中的運作。銀行與丙各就 A 屋設定普通抵押權，其相互間的次序依《民法》第 865 條所定之登記先後決定；乙的修繕報酬抵押權則因《民法》第 513 條第 4 項而於增值限度內取得優先地位。換言之，同一標的上可能同時存在兩套次序規則：一般情形依登記先後，特定情形依法律特別規定而調整。答題時應先確認有無特別規定，再回到登記先後的原則。另《民法》第 861 條第 1 項規定：「抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。但契約另有約定者，不在此限。」該項界定擔保債權的範圍，是計算受償金額時不可略過的一環。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。