甲將 A 屋出租於乙，租期 6 年，租金每月新臺幣 2 萬元，該租賃契約經公證後，甲將 A 屋出賣並移轉所有權登記於丙。下列敘述，何者正確？

本題考點

《民法》第 425 條買賣不破租賃之要件，以及租賃物所有權移轉後修繕義務之歸屬。

正解理由

《民法》第 425 條第 1 項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」同法第 425 條第 2 項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」本題租期 6 年而租賃契約已經公證，不落入第 2 項之排除。(B) 之情形，甲雖僅為登記名義人，惟已交付 A 屋而乙占有中，丙因信賴不動產登記而取得所有權，即該當所有權讓與第三人之要件，丙承受出租人之地位，故選 B。

逐項排除

1. (A)

   錯。《民法》第 425 條第 1 項以租賃物已交付、承租人占有中為要件；甲尚未將 A 屋交付於乙，乙未取得占有，丙不承受出租人之地位。

2. (B)

   對。《民法》第 759-1 條第 2 項規定：「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」丙依該項取得 A 屋所有權，甲已交付而乙占有中，租賃契約對丙繼續存在。

3. (C)

   錯。甲尚未將 A 屋移轉登記於丙，所有權仍屬甲，《民法》第 425 條第 1 項所稱之所有權讓與尚未發生，丙自不承受出租人之地位。

4. (D)

   錯。《民法》第 429 條第 1 項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」丙既承受出租人之地位，該項之修繕義務即隨同由丙負擔。

涵攝步驟

1. 要件一（租賃物已交付且承租人占有中）→ 甲已交付 A 屋而乙占有中；
2. 要件二（出租人將所有權讓與第三人）→ 丙因信賴登記而取得所有權；
3. 要件三（不落入第 2 項之排除）→ 租約已經公證。
4. 三者齊備。

記憶點

一、條文定位：《民法》第 425 條第 1 項使租賃契約於租賃物所有權變動後對受讓人繼續存在，其立足點是承租人之占有；同法第 425 條第 2 項則就未經公證之不動產租賃契約，於期限逾五年或未定期限者排除之。公證與否、期限長短，是本條的第一道篩子。

二、要件拆解：第 1 項有三個要件，其一為租賃物已交付且承租人占有中，其二為出租人將租賃物所有權讓與第三人，其三為不落入第 2 項之排除。四個選項正是對這三個要件逐一設陷阱：(A) 抽掉交付與占有，(C) 抽掉所有權移轉，(B) 則把讓與人設定為無權利之登記名義人，再以登記之公信力補足受讓人之物權取得。《民法》第 759-1 條第 1 項規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」丙受讓後既依同法第 759-1 條第 2 項發生物權變動之效力，第二個要件即告該當。

三、承受的範圍：租賃契約既對受讓人繼續存在，受讓人承受的就是出租人之地位。《民法》第 423 條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」修繕義務即由此而來；《民法》第 430 條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」該條把修繕義務的違反接到承租人的救濟上，(D) 把修繕義務留在原出租人，與此方向相反。

四、易混淆條文並列：《民法》第 426 條規定：「出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。」《民法》第 426-1 條規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」前者為出租人設定物權，準用本條，效果同向；後者處理房屋受讓人承受基地租賃，與本條受讓人承受出租人地位的方向不同。

五、與推定租賃關係的區辨：《民法》第 425-1 條第 1 項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」該項處理的是當事人間原無租賃契約而由法律推定其存在，與本題原已存在租約而由受讓人承受其地位，構造並不相同。

六、其他考法：本條常與租約有無公證、期限是否逾五年合併命題，也常改問承租人之費用償還請求權應向何人主張。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。