甲將 A 屋出租於乙，租期 6 年，租金每月新臺幣 2 萬元，該租賃契約經公證後，甲將 A 屋出賣並移轉所有權登記於丙。下列敘述，何者正確？

本題考點

《民法》第 425 條買賣不破租賃之要件，以及租賃物所有權移轉後出租人義務由受讓人承受之範圍。

正解理由

《民法》第 425 條第 1 項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」《民法》第 425 條第 2 項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」本題租期 6 年而租約已經公證，不落入該項之排除。(B) 之情形，甲雖非真正所有人，惟已交付 A 屋而乙占有中；丙因信賴不動產登記而受保護取得所有權，即該當所有權讓與第三人之要件，丙承受出租人地位，故選 B。

逐項排除

1. (A)

   錯。《民法》第 425 條第 1 項以租賃物已交付、承租人占有中為前提；甲尚未交付 A 屋，乙未取得占有，丙不承受出租人地位。

2. (B)

   對。《民法》第 759-1 條第 2 項規定：「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」丙依該項取得 A 屋所有權，甲已交付而乙占有中，租賃契約對丙繼續存在。

3. (C)

   錯。甲尚未移轉登記於丙，A 屋所有權仍屬甲，《民法》第 425 條第 1 項所稱之所有權讓與尚未發生，丙自不承受出租人地位。

4. (D)

   錯。《民法》第 429 條第 1 項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」丙既承受出租人地位，修繕義務隨同移轉於丙。

涵攝步驟

1. 要件一（租賃物已交付而承租人占有中）→ 甲已交付 A 屋；
2. 要件二（所有權讓與第三人）→ 丙信賴登記取得所有權；
3. 要件三（非未經公證而期限逾五年或未定期限）→ 本件已公證。

記憶點

一、條文定位：《民法》第 425 條即學說所稱之買賣不破租賃，立法目的在使承租人之使用收益不因租賃物所有權變動而落空。該條第 1 項為原則，第 2 項則設排除：《民法》第 425 條第 2 項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」故公證與否、期限長短是本條的第一道篩子。

二、要件拆解：第 1 項之要件有三，其一為租賃物已交付且承租人占有中，其二為出租人將租賃物所有權讓與第三人，其三為不落入第 2 項之排除。本題四個選項正是對這三個要件逐一設陷阱：(A) 抽掉交付與占有，(C) 抽掉所有權移轉登記，兩者要件均不備；(B) 把讓與人設定為無權利之登記名義人，再以登記公信力補足受讓人之物權取得。《民法》第 759-1 條第 1 項規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」丙受讓後既依同法第 759-1 條第 2 項取得所有權，即該當第二個要件。

三、承受之範圍：租賃契約對受讓人繼續存在時，受讓人承受的是出租人之地位，出租人之義務隨同移轉。《民法》第 423 條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」修繕義務即由此而來，(D) 把修繕義務留在原出租人，方向與條文相反。

四、易混淆條文並列：《民法》第 426 條規定：「出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。」《民法》第 426-1 條規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」前者處理設定物權，後者處理基地租賃之承租人一方變動，與本條之受讓人承受方向不同，命題時常交錯出現。

五、其他考法：本條常與租約有無公證、期限是否逾五年合併命題。

六、與推定租賃關係的區辨：《民法》第 425-1 條第 1 項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」該項處理的是當事人間原本並無租賃契約而由法律推定其存在，與本題原已存在租約而由受讓人承受其地位，構造完全不同；《民法》第 425-1 條第 2 項規定：「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」推定租賃的租金既須另定，更可見它與既存租約的承受不是同一件事。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。