甲將 A 屋出租於乙，甲與乙約定不得轉租。下列敘述，何者正確？

本題考點

《民法》第 443 條轉租之限制，以及違反轉租限制對轉租契約效力之影響。

正解理由

《民法》第 443 條第 1 項規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。」甲乙既約定不得轉租，即屬前開但書所稱之反對約定，乙無論全部或一部轉租均與該項有違。惟該項所生之效果為出租人取得終止權，轉租契約係乙與丙間之債權契約，於當事人間仍然有效，故選 A。

逐項排除

1. (A)

   對。A 屋為房屋，惟甲乙既有不得轉租之反對約定，乙將其中一間小房間轉租於丙，仍與《民法》第 443 條第 1 項不符；但該項所規範者為承租人對出租人之義務，乙與丙間之租賃契約於當事人間仍屬有效。

2. (B)

   錯。《民法》第 443 條第 2 項規定：「承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」該項所定之效果為出租人得終止契約，全部轉租之情形亦然，乙丙間之租賃契約並非無效。

3. (C)

   錯。《民法》第 444 條第 1 項規定：「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。」甲之租金請求權對象仍為乙，甲與丙間並無租賃契約關係。

4. (D)

   錯。依《民法》第 443 條第 2 項，甲於乙違反轉租限制時得終止契約，其權利不以損害賠償為限。

涵攝步驟

1. 要件一（租賃物為房屋）→ A 屋為房屋；
2. 要件二（有無反對之約定）→ 甲乙約定不得轉租，屬反對之約定；
3. 要件三（違反之效果）→ 依《民法》第 443 條第 2 項為出租人得終止契約，而非使轉租契約失其效力。

記憶點

一、條文結構：《民法》第 443 條第 1 項本文採原則禁止，但書就房屋之一部轉租採原則開放，並以有無反對之約定為開關。本題把開關撥到反對約定那一側，於是一部轉租與全部轉租在義務違反這一層評價相同，差別只在題目要問的是轉租契約的效力。

二、義務層與效力層要分開：租賃為債權契約，承租人是否有權處分租賃物，並非租賃契約之成立或生效要件，因此出租他人之物、乙將自己承租之房屋再出租於丙，於乙丙之間都能有效成立。違反轉租限制所觸動的是《民法》第 443 條第 2 項的終止權，那是出租人與承租人之間的關係，不影響次承租人與承租人之間的契約。

三、轉租後的三面關係：《民法》第 444 條第 1 項使承租人與出租人之租賃關係仍為繼續，第 2 項再就次承租人之行為分配風險。《民法》第 444 條第 2 項規定：「因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」據此，出租人向承租人請求，承租人再向次承租人追究，出租人與次承租人之間並無直接的租金請求權，(C) 的錯誤即在於跳過中間這一層。

四、使用借貸的對照：《民法》第 472 條柱句規定：「有左列各款情形之一者，貸與人得終止契約：」《民法》第 472 條第 2 款規定：「二、借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同意允許第三人使用者。」該款把未經貸與人同意允許第三人使用列為終止事由，與《民法》第 443 條第 2 項的終止權在結構上相同：兩者的效果同樣落在終止，而不是使該第三人的契約失其效力。

五、租賃關係消滅的相關規定並列：《民法》第 450 條第 1 項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」《民法》第 450 條第 2 項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」出租人依《民法》第 443 條第 2 項行使終止權，與上開因期限屆滿或任意終止而消滅之情形，發生原因不同而效果相同，都使租賃關係向後失其效力；次承租人之占有於本租賃關係消滅後即失所憑藉，這正是轉租在實務上最大的風險。

六、出租人的擔保：《民法》第 445 條第 1 項規定：「不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。」該項留置之對象為承租人之物；轉租後置於租賃物內者若係次承租人之物，是否在留置範圍即成爭點，也是轉租題型延伸的方向。

七、其他考法：本考點常與租賃物之修繕、押租金、以及租賃契約終止後之返還義務併問。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。