下列關於普通地上權之敘述，何者錯誤？

本題考點

普通地上權之成立、地租之地位、存續期間屆滿之效果，以及租地建屋承租人請求設定地上權之權利。

正解理由

《民法》第 422-1 條規定：「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。」該條明白賦予基地承租人請求出租人為地上權登記之權利，(B) 稱租地建屋契約之承租人不得請求出租人就租用土地設定地上權，與該條相反，故選 B。

逐項排除

1. (A)

   對。《民法》第 841 條規定：「地上權不因建築物或其他工作物之滅失而消滅。」存續期限屆滿前建築物縱然滅失，地上權仍不因而消滅。

2. (B)

   錯。理由如上。

3. (C)

   對。《民法》第 832 條規定：「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。」該條之定義以在他人土地有建築物或其他工作物為目的而使用土地為內容；《民法》第 834 條規定：「地上權無支付地租之約定者，地上權人得隨時拋棄其權利。」可見地租係當事人得約定亦得不約定之事項。

4. (D)

   對。《民法》第 840 條第 1 項規定：「地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償。但契約另有約定者，從其約定。」該項係就地上權因存續期間屆滿而消滅之情形而設，可知定有期限之地上權於期限屆滿時原則上消滅。

涵攝步驟

1. 逐項比對條文：(A) 比對《民法》第 841 條，(B) 比對《民法》第 422-1 條，(C) 比對《民法》第 832 條與第 834 條，(D) 比對《民法》第 840 條第 1 項；
2. 四者之中與條文方向相反者為 (B)。

記憶點

一、地上權的定義與地租：《民法》第 832 條的定義只寫目的與客體，沒有把地租寫進成立要件，這是 (C) 的依據。《民法》第 836 條第 1 項規定：「地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租，如地上權人於期限內不為支付，土地所有人得終止地上權。地上權經設定抵押權者，並應同時將該催告之事實通知抵押權人。」該項處理的是有地租約定時的違約效果，正好與《民法》第 834 條的無地租情形形成一組對照。

二、期限屆滿與工作物滅失是兩件事：《民法》第 841 條處理的是工作物滅失，答案是地上權存續；《民法》第 840 條處理的是存續期間屆滿，答案是地上權消滅，並就建築物設有時價補償與期間延長的機制。《民法》第 840 條第 2 項規定：「土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之。地上權人不願延長者，不得請求前項之補償。」考生最常把這兩條的效果對調。

三、未定期限的地上權：《民法》第 833-1 條規定：「地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。」該條與 (D) 的定有期限情形互為補充，把地上權的期間問題補齊。

四、租地建屋的一組配套：《民法》第 422-1 條讓基地承租人得請求設定地上權，把債權關係推向物權化；《民法》第 426-1 條規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」《民法》第 426-2 條則就基地與房屋之優先承買權設有規定。三條合起來就是租地建屋的整套保護，命題頻率極高。

五、其他考法：本考點常改問地上權之讓與與抵押權設定。《民法》第 838 條第 1 項規定：「地上權人得將其權利讓與他人或設定抵押權。但契約另有約定或另有習慣者，不在此限。」《民法》第 838 條第 3 項規定：「地上權與其建築物或其他工作物，不得分離而為讓與或設定其他權利。」第 1 項給的是處分自由，第 3 項限制的是處分單位，兩項要一起讀才不會誤答。另《民法》第 835 條第 1 項規定：「地上權定有期限，而有支付地租之約定者，地上權人得支付未到期之三年分地租後，拋棄其權利。」該項是拋棄權利的計算題材，也常入題。

本內容僅供考試複習，不構成法律意見。